ธนาคารเกียรตินาคิน เจาะลึกอสังหาฯไทย คาดยอดการเปิดตัวและขายเติบโตราว 6-8%

ธนาคารเกียรตินาคิน เจาะลึกอสังหาฯไทย คาดยอดการเปิดตัวและขายเติบโตราว 6-8%



          ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร จัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี KKP Focus Forum "เจาะลึกอสังหาฯไทย ท่ามกลางไทยแลนด์ 4.0" โดยมีนายบรรยง พงษ์พานิช ประธานกรรมการบริหาร ร่วมเปิดงาน ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดอสังหาฯ กลุ่มที่สามารถเติบโตได้คือบ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบสต็อคในตลาดส่วนใหญ่มีอายุไม่เกิน 4 ปี ซึ่งถือเป็นอายุโครงการตามปรกติ แนะจับตาปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เอื้อต่อการเติบโตในระยะยาว ได้แก่ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ การเติบโตของสังคมเมือง การเป็นจุดเชื่อมโยงกับประเทศเพื่อนบ้าน และโครงสร้างประชากรที่เปลี่ยนไป ประเมินภาพรวมคาดว่ายอดการเปิดตัวและการขายจะเติบโตได้ราว 6-8%

          ดร.พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าทีมวิจัยลูกค้าบุคคล บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) (Dr. Pipat Luengnaruemitchai Assistant Managing Director, PWM Research, Phatra Securities, Plc.) ประเมินว่าแนวโน้มเศรษฐกิจไทยยังอยู่ในภาวะค่อยๆ ฟื้นตัว โดยมีปัจจัยสนับสนุนมาจากการส่งออก การท่องเที่ยว และการลงทุนภาครัฐที่ยังคงเป็นเครื่องจักรสำคัญของเศรษฐกิจไทยอย่างไรก็ดี การฟื้นตัว ของเศรษฐกิจยังมีปัจจัยเสี่ยงที่ยังคงต้องติดตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งการบริโภคและการลงทุนภายในประเทศของภาคเอกชน และประเด็นที่เกี่ยวข้องกับนโยบายการค้าของสหรัฐ ทั้งนี้ บล.ภัทร ประเมินว่าปีนี้เศรษฐกิจไทยน่าจะขยายตัวได้ในระดับประมาณ 3.2% ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า

          "ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจหนึ่งที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทย ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับตัวให้เข้ากับสภาพเศรษฐกิจ และสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น โดยในระยะสั้นยังมีปัจจัยหลักๆ ที่ต้องจับตามอง อาทิ สภาพเศรษฐกิจโดยรวม หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง และนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารที่ยังคงมีความเข้มงวดอยู่ อย่างไรก็ตามแม้รายได้จากภาคเกษตรเริ่มเห็นสัญญาณดีขึ้น จากราคาสินค้าเกษตรบางชนิดที่ปรับตัวขึ้น (เช่น ยางพารา) แต่ราคาสินค้าเกษตรบางประเภทยังคงอ่อนไหวตามราคาตลาดโลก อย่างไรก็ดี ในระยะกลางถึงระยะยาว มีปัจจัยสำคัญที่จะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงได้แก่ (1) การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟทางคู่ มอเตอร์เวย์ รวมถึงการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในต่างจังหวัด (2) การเกิดขึ้นของสังคมเมืองที่ใหญ่ขึ้น(Urbanization) ส่งผลให้ประชากรมีรายได้สูงสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจและอาจทำให้มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการใช้จ่ายของประชากร ซึ่งที่อยู่อาศัยอาจจะได้รับปัจจัยหนุนดังกล่าว (3) การเชื่อมโยงของหัวเมืองต่างๆ ในการเป็นจุดเชื่อมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค และ (4) การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรของประเทศที่กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ จำนวนเด็กและคนวัยทำงานกำลังจะลดลง ในขณะที่ผู้สูงอายุกำลังมีจำนวนเพิ่มขึ้น ซึ่งอาจจะทำให้ลักษณะ การใช้จ่ายเปลี่ยนไป เช่น มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่สนับสนุนให้สามารถใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการเริ่มหันมาทำตลาดที่มีรูปแบบโครงการเฉพาะด้านมากขึ้น"

          นางจิราภรณ์ ลินมณีโชติ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวิจัย บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) (Mrs. Jiraporn Linmaneechote, Assistant Managing Director, Research, Phatra Securities, Plc.) กล่าวว่า "ปี 2560 นี้ บล.ภัทร คาดว่ายอดการเปิดตัวและการขายจะมีอัตราการเติบโตประมาณ 6-8% ส่วนหนึ่งมาจากแผนงานการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ 2 ราย คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และแสนสิริ ที่วางแผนการเปิดตัวโครงการน้อยลงในปีนี้ ในขณะที่ผู้ประกอบการรายเล็กอาจพบอุปสรรคในการหาเงินทุนเนื่องจากสภาวะความไม่มั่นใจในสภาพเครดิต ซึ่งคาดว่าผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดในอัตราที่สูงอยู่เช่นเดิมจากตัวเลขการขายและการเปิดตัวโครงการ โดย บล.ภัทร ไม่เห็นสภาพการล้นตลาดอย่างชัดเจน และโครงการส่วนใหญ่ยังมีอายุโครงการไม่เกิน 4 ปี ซึ่งถือเป็นอายุโครงการตามปรกติ แต่อย่างไรก็ตามสินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียมมีอัตราเพิ่มขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะตลาดคอนโดที่มีมูลค่าต่ำกว่า 2 ล้านบาท ทางผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ในการขายมาช่วยระบายสินค้า ซึ่งมองว่า ทำเล และความสามารถในการกู้เงินของผู้ซื้อเป็นตัวแปรที่สำคัญในการลดสินค้าคงเหลือของคอนโดมิเนียม"

          ดร. ปิยศักดิ์ มานะสันต์ ผู้อำนวยการอาวุโส หัวหน้าฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) (Dr. Piyasak Manason, Senior Vice President and Department Head, Industrial and Economic Research, Kiatnakin Bank, Plc.) กล่าวเพิ่มเติมว่า สถานการณ์ภาคอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพและปริมณฑลในปี 2560 ยังคงปรับฐานต่อเนื่องจากปี 2559 หลังมาตรการกระตุ้นของภาครัฐหมดอายุลง ทั้งนี้ แม้ว่าภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จะยังคงชะลอตัว แต่ยังมีบางตลาดที่สามารถเติบโตได้ เช่น ตลาดบ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัดโดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่ ผู้ประกอบการจึงควรหันไปเน้นตลาดบ้านเดี่ยวกลุ่มลูกค้าระดับกลางและบนเนื่องจากยังมีกำลังซื้อ

          "ฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจและอุตสาหกรรม ธนาคารเกียรตินาคิน มองว่า ในปี 2560 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญความท้าทาย 4 ประการ คือ 1. ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น 2. ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างที่เริ่มมีทิศทางเพิ่มขึ้น 3. ราคาที่ดินยังคงอยู่สูงต่อเนื่อง และ 4. ราคาสินค้าเกษตรที่เริ่มเพิ่มขึ้นอาจทำให้แรงงานภาคก่อสร้างย้ายกลับไปภาคเกษตรมากขึ้น ทำให้ขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้าง ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยฯ มีข้อแนะนำ 5 ประการ ดังนี้ 1. ประกอบการควรทำการวิเคราะห์วิจัยอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ที่จะทำโครงการเพื่อเลือกผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสม 2. ผู้ประกอบการควรทำการวางแผนบริหารจัดการเงินสด (Cashflow Management) เพื่อรักษาสภาพคล่อง 3. จับกระแสโครงการภาครัฐ เช่น โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โครงการรถไฟรางคู่ โครงการเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก 4. จับกระแสเทคโนโลยี 4.0 เช่น การใช้เทคโนโลยี Smart Phone ในการสั่งงานต่าง ๆ ภายในบ้านและใช้บริการในโครงการ และสุดท้าย จับกระแสสังคมสูงวัย กระแสรักสุขภาพ รวมถึงสังคมเมือง เช่น การจัดทำ Co-Living Space การสร้างความร่วมมือกับสถานพยาบาล เพื่อสามารถเข้าถึงบริการทางการแพทย์ได้รวดเร็ว เป็นต้น"