ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหิน

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหิน



ตามผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในช่วงกลางปี 2016 ตลาดคอนโดฯในหัวหินเริ่มฟื้นตัวจากภาวะซบเซาจากเมื่อช่วงต้นปี ตลาดแสดงอัตราการดูดซับที่เพิ่มขึ้นเล็กน้อยและไฮไลท์ของช่วงครึ่งปีแรกคือการเคลียร์จำนวนยูนิตเก่าที่เหลือค้างจากปีที่แล้วออกไป อุปทานใหม่ในปีนี้มีค่อนข้างจำกัด โดยมีเพียง 2 โครงการใหม่ที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งปีแรก 2016 โดยทั้งสองโครงการตั้งอยู่บนพื้นที่เขตชะอำ นอกจากนี้ยังมีอีกสองโครงการที่ต้องปิดตัวลงจากปัญหาทางการเงินและความไม่แน่นอนทางการเมืองเนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ จากผลสำรวจตลาดพบว่า โครงการบางแห่งที่เปิดให้เช่าเป็นห้องพักรายวันจำต้องลดจำนวนยูนิตลงหรือต้องเปิดขายออกไป ทั้งนี้เป็นผลมาจากข่าวเชิงลบจากสื่อมวลชนและการปราบปรามของเจ้าหน้าที่ต่อนักพัฒนากลุ่มดังกล่าว

อุปทาน
อุปทานสะสมทั้งหมดตั้งอยู่ในพื้นที่เขตชะอำ-เขาเต่า โดยจากปี 2007 ถึงครึ่งปีแรก 2016 มีจำนวนรวม 23,400 ยูนิต และมีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 78 ซึ่งเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 74 จากช่วงสิ้นปี 2015 และมีประมาณ 5,200 ยูนิตที่ยังว่างอยู่ หน่วยที่ว่างอยู่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชะอำซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโครงการขนาดใหญ่ อุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในช่วงครึ่งปีแรกมาจาก 3 โครงการ ได้แก่ Lumpini Seaview ซึ่งเป็นอาคารสูง มี 1,130 ยูนิต, The Collectionsเป็นอาคารเตี้ย มี 308 ยูนิต, และ Sansara โครงการคอนโดฯเพื่อกลุ่มวัยเกษียณในแบล็ค เมาน์เทนซึ่งมีกลุ่มเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติอายุตั้งแต่ 50 ปีขึ้นไปจากประเทศสวีเดนและประเทศในแถบยุโรปตอนเหนือ, สหราชอาณาจักร, และออสเตรเลีย

จากกราฟด้านล่างแสดงให้เห็นว่า หลังจากปี 2012 จำนวนอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3,000 ยูนิตต่อปี ยกเว้นในปี 2014 ซึ่งเป็นช่วงที่ประเทศไทยประสบปัญหาความวุ่นวายทางการเมืองและรัฐประหาร สำหรับอุปทานที่จะถูกพัฒนาแน่นอนในอนาคตมีประมาณ 300 ยูนิตจาก 2 โครงการ ได้แก่ Lumpini Place หัวหิน ซอย 7 และLumpini Park Beach 2 บนหาดชะอำ คาดการณ์ว่าทั้งสองโครงการจะเพิ่มเข้าไปในตลาดภายในช่วงสิ้นปี 2016

อุปทานส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชะอำซึ่งมีจำนวนมากถึง 16,058 ยูนิต หรือเกือบร้อยละ 70 ของอุปทานทั้งหมด ตามติดมาด้วยพื้นที่เขาตะเกียบอยู่ที่ร้อยละ 12 ส่วนคอนโดฯในหัวหินและเขาเต่ามีจำนวน 1,753 หน่วยและ 1,593 ยูนิตตามลำดับ พื้นที่ทั้งสองแห่งแสดงสัดส่วนของตลาดได้ที่ร้อยละ 7 สำหรับพื้นที่ที่มีอุปทานต่ำที่สุดตั้งอยู่ในพื้นที่ไกลจากทะเล (inland) โดยอยู่ในซอยฝั่งเลขคู่ คิดเป็นร้อยละ 5 ของอุปทานทั้งหมด จำนวนยูนิตที่ไม่ติดวิวทะเลมีปริมาณมากกว่ายูนิตที่ติดวิวทะเลประมาณร้อยละ 2 แต่ในช่วงท้ายปี 2015 ปริมาณของยูนิตที่ไม่ติดวิวทะเลมีมากกว่ายูนิตที่ติดวิวทะเลซึ่งสูงถึงร้อยละ 10 การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากหนึ่งโครงการอาคารสูงในชะอำที่เปิดตัวไปด้วยจำนวน 1,130 ยูนิต ซึ่งยูนิตเกือบทั้งหมดสามารถมองเห็นวิวทะเลบางส่วนจากระเบียง

อุปสงค์
ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2016 อัตราการครอบครองคอนโดฯในหัวหินอยู่ที่ร้อยละ 78 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 74 ในช่วงท้ายปี 2015 ซึ่งเกือบเท่ากับอัตราการขายที่สูงที่สุดในประวัติศาสตร์โดยอยู่ที่ร้อยละ 79 เมื่อปี 2009 - 2010 อุปสงค์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้แสดงให้เห็นว่า ปริมาณอุปสงค์กำลังเพิ่มขึ้นตามติดกับปริมาณอุปทานที่มีอยู่ในตลาด

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า ปริมาณการครอบครองโดยเฉลี่ยในช่วงสามปีที่ผ่านมา อยู่ที่ประมาณ 2,600 ยูนิตต่อปี และหน่วยที่ว่างอยู่ในขณะนี้มีประมาณ 5,200 ยูนิต ซึ่งอาจต้องใช้เวลาสองถึงสามปีในการเคลียร์ยูนิตเก่าๆออก ดังนั้นเราคาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่เปิดตัวขึ้นในปี 2017 มากกว่าในปี 2016 ทั้งนี้ดูเหมือนว่า ปี 2016 จะเป็นปีของการเคลียร์ยูนิตเก่าออก นอกจากนี้ผู้ซื้อยังได้รับผลประโยชน์จากโปรโมชั่นหลากหลาย เช่น ราคาพิเศษ, ฟรีค่าธรรมเนียมเป็นเวลาหนึ่งปี เป็นต้น

ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทยที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯที่กำลังมองหาบ้านหลังที่สองในหัวหิน จากผลสำรวจของเราพบว่า โครงการคอนโดฯที่อยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัยสแตมฟอร์ดและศูนย์ฝึกอบรมการบิน เจ้าของสามารถปล่อยเช่ายูนิตให้กับกลุ่มนักเรียนในราคาประมาณ 8,000 - 12,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหมายความว่าการลงทุนคอนโดฯในหัวหินไม่ได้จำกัดเพียงเพื่อการพักผ่อนในวันหยุดเท่านั้น

จากกราฟข้างต้นแสดงให้เห็นว่า พื้นที่ที่มีอัตราการครอบครองสูงที่สุดอยู่ในเขาตะเกียบ โดยมีประมาณร้อยละ 94 ที่ถูกขายออกไปแล้ว ซึ่งเหลือเพียงร้อยละ 6 หรือประมาณ 167 ยูนิตที่ยังว่างอยู่ ส่วนคอนโดฯในเขตหัวหินมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ร้อยละ 91 อัตราการขายของพื้นที่ไกลจากทะเล (inland) และคอนโดฯในเขตชะอำนับว่าอยู่ในระดับดี โดยอยู่ที่ร้อยละ 74 และร้อยละ 89 ตามลำดับ ในขณะเดียวกันคอนโดฯในเขาเต่าแสดงอัตราการขายต่ำที่สุด โดยอยู่ที่ร้อยละ 67 และมีจำนวน 526 ยูนิตที่ยังว่างอยู่ หากเปรียบเทียบพื้นที่เขาเต่ากับพื้นที่อื่นๆ เขาเต่าอยู่ไกลจากกรุงเทพฯมากที่สุดและยังขาดสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ร้านอาหาร, ตลาด, และห้างสรรพสินค้าซึ่งแตกต่างจากพื้นที่เขตหัวหินและชะอำ นอกจากนี้โครงการส่วนใหญ่ในเขาเต่าเป็นคอนโดฯเกรด A  ที่มียูนิตขนาดใหญ่ (มากกว่า 50 ตร.ม.) ติดวิวทะเล ดังนั้น

ยูนิตคอนโดฯเหล่านี้จึงตั้งราคาขายสูงอยู่ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อตร.ม. ส่งผลให้ราคาขายเริ่มต้นที่ 3 ล้านบาทต่อยูนิต ในขณะที่มีจำนวนหลายโครงการคอนโดฯที่ตั้งราคาเริ่มต้นต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตในพื้นที่เขตชะอำซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสะดวกสบายมากกว่า

ราคาขาย
ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดฯติดวิวทะเลในปัจจุบันอยู่ที่ 120,347 บาทต่อตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 จากช่วงสิ้นปี 2015 สำหรับราคาเสนอขายของยูนิตติดวิวทะเลอยู่ที่ระหว่าง 80,000 - 130,000 บาทต่อตร.ม. สำหรับราคาขายระดับต่ำเป็นยูนิตติดวิวทะเลบางส่วนที่ไม่ได้หันหน้าไปทางทะเลโดยตรง และราคาขายโดยเฉลี่ยในหัวหินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงกว่าพื้นที่ในเขตอื่น ยูนิตที่ไม่ติดวิวทะเลในขณะนี้ตั้งราคาไว้ที่ระหว่าง 55,000 - 80,000 บาทต่อตร.ม. แม้ว่าบางยูนิตที่ไม่มีวิวทะเลแต่ก็ยังหันหน้าไปทางสระว่ายน้ำของโครงการ ทำให้สามารถตั้งราคาขายที่สูงได้โดยเฉพาะหน่วยที่ใกล้กับสระว่ายน้ำ ราคาขายโดยเฉลี่ยของยูนิตที่ไม่ติดวิวทะเลอยู่ที่ 68,100 บาทต่อตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 จากช่วงสิ้นปี 2015

Notes to Editors
Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 417 offices, in 58 countries, across six continents. More than 13,000 professionals handle in excess of US$1.4 billion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.