พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยตลาดบ้านเดี่ยวขายดีปี 53 ชี้ปี 54 แนวโน้มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านสดใส
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ประเภทบ้านเดี่ยวในปี 2554 มีทิศทางเติบโตดีขึ้นกว่าปีก่อนหน้า จากมาตรการภาครัฐที่บังคับใช้ LTV ใหม่ทำให้ตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมที่กำลังซื้อเติบโตดีมาโดยตลอด มีเหตุให้ชะลอตัวไปบ้างในบางกลุ่มราคา แม้อัตราการเติบโตนี้หากวัดในเชิงปริมาณจะยังเทียบไม่ได้กับตลาดแนวสูง แต่ภาพรวมของตลาดบ้านเดี่ยวในปี 2553 มีตัวเลขย้ำชัดว่าอัตราการเติบโตส่อแววดี ด้วยอุปทานเสนอขายทั้งปีมี จำนวน 25,533 ยูนิต และมีสัดส่วนยอดขายได้ในปี 2553 ถึง 60% หรือ 15,397 ยูนิต หากวัดกันตามสัดส่วนยอดขายได้ เติบโตดีขึ้นถึง 22% จากปี 2552 และมีจำนวนอุปสงค์สูงขึ้นถึง 2,142 ยูนิต ซึ่งในจำนวนยอดขายได้ ปริมาณการดูดซับถูกดึงน้ำหนักไปที่ โซนชั้นกลางสูงสุดถึง 6,862 ยูนิต (ตามจำนวนอุปทานเสนอขายที่สูงสุด คือ 11,535 ยูนิต) รองลงมาคือโซนนนทบุรี 5,131 ยูนิต และ โซนธนบุรี 3,404 ยูนิต ด้วยกระแสการตอบรับที่ดี จำนวนการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวในโซนชั้นกลาง จึงมีจำนวนสูงสุด 213 โครงการ ขณะที่ โซนนนทบุรี มี 118 โครงการ และโซนธนบุรีมี 113 โครงการ
ในจำนวนนี้มีโครงการใหม่ทั้งหมด 54 โครงการ ที่เปิดตัวในปี 2553 ส่วนใหญ่เปิดตัวในโซนชั้นกลาง 25 โครงการ 1,852 ยูนิต โซนนนทบุรี 16 โครงการ 1,035 ยูนิต และโซนธนบุรี 13 โครงการ 895 ยูนิต Mode ราคาเสนอขายส่วนใหญ่ยังเน้นราคา 3.00-4.99 ล้านบาท มีส่วนแบ่งทางการตลาด 46% จากจำนวนยูนิตเสนอขายใหม่ทั้งหมด รองลงมาคือ 1.00-2.99 ล้านบาท ส่วนแบ่ง 23% และ 5.00-6.99 ล้านบาท ส่วนแบ่ง 21% เป็นต้น
ขณะเดียวกันราคาเสนอขายส่วนใหญ่ของทั้งตลาดบ้านเดี่ยว ยังอยู่ที่ราคา 3.00-4.99 ล้านบาท รองลงมาคือ 5.00-6.99 ล้านบาท และ 1.00-2.99 ล้านบาท เป็นต้น โดยสอดคล้องกันกับจำนวนยอดขายได้ในปี 2553 ที่ราคา 3.00-4.99 ล้านบาท อุปสงค์ตลาดยังรองรับดีที่สุด หากพิจารณาในปีที่ผ่านมา โซนชั้นกลาง นับเป็นโซนเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการหลายราย ไม่เว้นแม้แต่รายเล็กที่นิยมพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้ และยังยึดฐานลูกค้าระดับกลางเป็นสำคัญ ด้วยศักยภาพของพื้นที่ประกอบกับราคาและขนาดพื้นที่ใช้สอยสามารถตอบโจทย์ความต้องการลูกค้าที่ต้องการมีบ้านเดี่ยวได้ ทำให้พื้นที่นี้ยังมีกระแสการตอบรับที่ดีต่อเนื่อง
โดยเฉพาะบริเวณปทุมธานี-ลำลูกกา ในปี 2553 ที่ผ่านมามีอุปทานอยู่ที่ 3,078 ยูนิต มียอดขายได้สูงสุดกว่าทุกพื้นที่ของโซนนี้ที่ 1,649 ยูนิต มีอุปทานเสนอขายเพียง 3 กลุ่มราคาในปี 2553 โดยเน้นเสนอขายที่ราคา 3.00-4.99 ล้านบาท เป็นหลัก รองลงมาคือ ราคา 1.00-2.99 ล้านบาท เสนอ และราคา 5.00-6.99 ล้านบาท พื้นที่หทัยราษฎร์-นิมิตรใหม่ (อ.คลองสามวา) ในปีที่ผ่านมามีอุปทานอยู่ที่ 1,749 ยูนิต มียอดขายได้ที่ 1,137
ยูนิต เน้นเสนอขายที่ราคา 3.00-4.99 ล้านบาท รองลงมาคือ ราคา 1.00-2.99 ล้านบาท และราคา 5.00-6.99 ล้านบาท เป็นต้น และพื้นที่เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา ในปีที่ผ่านมามีอุปทานอยู่ที่ 1,515 ยูนิต มียอดขายได้ที่ 878 ยูนิต และมีราคาเสนอขายค่อนข้างหลากหลายกลุ่มราคา ตั้งแต่ราคา 1.00-2.99 ล้านบาท ไปจนถึง มากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ด้วยศักยภาพของพื้นที่ดินที่มีราคาซื้อ-ขายในปัจจุบันค่อนข้างสูง และเป็นทำเลในย่านชุมชน มีการคมนาคมหลากหลายช่องทาง จึงเป็นอีกหนึ่งเขตเมืองที่มีความต้องการที่อยู่อาศํยสูง จากราคาประเมินของ กรมที่ดิน ปี 2554 พบว่า ที่ดินบริเวณนี้มีราคาประเมิน ตั้งแต่ 8,000 – 120,000 บาทต่อตารางวา เมื่อเทียบกับพื้นที่บริเวณ หทัยราษฎร์-นิมิตรใหม่ (อ.คลองสามวา) ราคาประเมินเริ่มต้นที่ราคาต่ำกว่าคือ 1,700 – 30,000 บาทต่อตารางวา เท่านั้น (ตัวเลขคาดการณ์ ราคาซื้อ-ขายจริงในปัจจุบัน คาดว่าพื้นทื่ เกษตรนวมินทร์-รามอินทรา จะสนนราคาตั้งแต่ 10,000 – 150,000 บาทต่อตารางวา ราคาที่เน้นเสนอขายหลักคือ ราคา 3.00-4.99 ล้านบาท จำนวน 727 ยูนิต ยอดขายได้ 517 ยูนิต รองลงมาคือ ราคา 5.00-6.99 ล้านบาท เสนอขายจำนวน 598 ยูนิต ยอดขายได้ที่ 249 ยูนิต และราคา 7.00-9.99 ล้านบาท เสนอขายที่ 107 ยูนิต ยอดขายได้ที่ 63 ยูนิต เป็นต้น
หากวิเคราะห์กันตามระดับราคาโดยภาพรวมโซนชั้นกลาง ยังเกาะกลุ่มไปกับราคาตลาดที่นิยมเสนอขายที่ราคา3.00-4.99 ล้านบาท รองลงมาคือ 5.00-6.99 ล้านบาท และ 1.00-2.99 ล้านบาท เป็นต้น ซึ่งยอดขายได้มีจำนวนสอดคล้องกัน
สำหรับโครงการพัฒนาใหม่ ในโซนชั้นกลางพิจารณาจากกลุ่มผู้ประกอบการทั้งหมด บมจ. แสนสิริ ครองส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุด ทั้งอุปทาน (จำนวน 588ยูนิต) และยอดขายได้ (จำนวน 440 ยูนิต) รองลงมาด้านอุปทานเสนอขาย เป็นของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท (จำนวน 191 ยูนิต)และ บมจ.ศุภาลัย (จำนวน 180 ยูนิต)เป็นต้น และส่วนแบ่งยอดขาย รองลงมา เป็นของ บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ (ยอดขายได้ 137 ยูนิต) และ บมจ. เอสซีแอสเสท คอร์ปอเรชั่น (ยอดขายได้ 80 ยูนิต ) เป็นต้น
จากช่วงไตรมาสแรก ปี 2554 ที่ผ่านมานี้ มีอุปทานเสนอขายแล้วกว่า 6,000 ยูนิต โซนชั้นกลางยังครองส่วนแบ่งเสนอขายกว่าครึ่งหนึ่งของยอดอุปทานใหม่ทั้งหมด ประมาณกว่า 3,000 ยูนิต โดยมีอุปสงค์ดูดซับเป็นระยะ สนนราคาเสนอขายที่ 3.00-4.99 ล้านบาทเป็นหลักเช่นเดิม
อย่างไรก็ตาม คาดว่าแนวโน้มราคาบ้าน อาจขยายฐานลูกค้าไปที่กลุ่มลูกค้าระดับล่างเพิ่มขึ้น ในกลุ่ม 1.00-2.99 ล้านบาท ซึ่งอาจจะเข้ามาชิงส่วนแบ่งทางการตลาดสูงขึ้นกว่าปัจจุบัน เพื่อแข่งขันกับตลาดทาวน์เฮาส์ได้ในอนาคต นอกจากนั้น นโยบายของภาครัฐยังมีส่วนกระตุ้นให้ความต้องการของที่อยู่อาศัยที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเพิ่มสูงขึ้นด้วย
