ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาดการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ตในปี 2560

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาดการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ตในปี 2560


มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ในปี 2559 อุปทานคอนโดฯในกรุงเทพฯโดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 5 จากปีก่อน โครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ส่วนใหญ่เปิดตัวในพื้นที่เขตชานเมือง (Peripheral areas) ตั้งราคาขายอยู่ที่ 45,000-55,000 บาท ต่อ ตรม. พื้นที่เขตชานเมืองที่มีอุปทานเปิดตัวขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งอยู่ในบริเวณปลายถนนพหลโยธิน, รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ อย่างไรก็ตาม นักพัฒนากำลังวางแผนเปิดโครงการใหม่ๆ เนื่องจากผู้ซื้อมีความมั่นใจกับโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของรัฐบาล สิ่งที่น่าสนใจอีกอย่าง คือ เมื่อรถไฟฟ้าสายแบริ่ง-สมุทรปราการเปิดให้บริการ จะส่งผลให้มีนักพัฒนาหลายแห่งเปิดตัวโครงการในบริเวณนี้มากขึ้น เนื่องจากปริมาณความต้องการของพื้นที่ในบริเวณนี้ยังมีอยู่เรื่อยๆ

คอนโดฯระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มในกรุงเทพฯ มีอัตราการครอบครองสูงสำหรับพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอย่างในเขตสุขุมวิท, เพลินจิต, ราชดำริ, สีลม และชิดลม ซึ่งในเขตพื้นที่เหล่านี้มีอัตราการครอบครองอยู่ที่ประมาณร้อยละ 60-75 อุปทานในบริเวณนี้มีปริมาณน้อยเนื่องจากความขาดแคลนของพื้นที่พัฒนา เราจะสังเกตเห็นโครงการระดับซูเปอร์ไพร์มและไพร์มขยายตัวไปยังบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนคร พื้นที่ในบริเวณนี้มีศักยภาพสูงเนื่องจากมีโครงการลงทุนธุรกิจอสังหาฯขนาดใหญ่อย่าง ดิ ไอคอน สยาม (the Icon Siam) โครงการที่อยู่อาศัยบริเวณนี้และโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ที่มีที่ตั้งบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาจะกลายเป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับปี 2560 อย่างไรก็ตามจะเป็นการผลักดันให้นักพัฒนาทำการมองหาพื้นที่พัฒนาใหม่ๆในบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา แถบเจริญนครที่มีทัศนียภาพสวยงามอีกด้วย

ในปีหน้า มร. ข่านคาดการณ์ว่า พื้นที่ย่านสุขุมวิท, สาทร, พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe areas) จะยังคงมีอัตราการครอบครองได้สูง คอนโดฯที่มีรูปแบบที่ดีและราคาที่เหมาะสม และมีที่ตั้งใกล้ระบบขนส่งมวลชนในเขตเมืองชั้นในจะมียอดขายสูง จำนวนยูนิตดังกล่าวที่เหลืออยู่จะถูกปรับราคาให้สูงขึ้นอีกในปี 2560 ความสะดวกสบายจัดเป็นสิ่งสำคัญลำดับหนึ่งสำหรับผู้ซื้อ โครงการควรมีให้ความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตใกล้กับระบบขนส่งมวลชน, ร้านอาหาร, ซูเปอร์มาร์เก็ต, โรงพยาบาล และโรงเรียน สำหรับคอนโดฯเกรด B และ C ที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนและคอนโดฯเกรด B และ B+ ในย่านพระราม 3 และย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยาแถบเจริญนครจะถูกพัฒนาอย่างรวดเร็ว ยูนิตชนิดหนึ่งห้องนอนจะกลายเป็นที่ต้องการมากขึ้น และเมื่อนักพัฒนาหลายๆแห่งตอบสนองความต้องการเหล่านี้ด้วยการเปิดตัวโครงการชนิดหนึ่งห้องนอนขนาดเล็ก โดยจะทำให้ราคาขายมีราคาที่สามารถซื้อหาได้

ราคาขายของโครงการคอนโดฯที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ยังคงไต่ระดับสูงขึ้นในทุกๆพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ ราคาที่ดินในพื้นที่เขตชานเมืองที่จะมีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆเกิดขึ้นจะเห็นการเพิ่มขึ้นด้านราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจถูกตั้งไว้สูงอย่างไม่น่าเชื่อ ราคาที่ดินใจกลางย่านศูนย์กลางธุรกิจมีราคามากกว่า 2 ล้านบาท ต่อ ตรว. การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจะผลักดันราคาขายของโครงการคอนโดฯให้สูงขึ้นตาม ในขณะนี้ ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯเกรด A ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจมีราคาอยู่ที่ 150,000-160,000 บาท ต่อ ตรม. ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดฯเกรด B ในบริเวณเดียวกันมีราคาอยู่ที่ 90,000-100,000 บาท

มร. ข่านแนะนำว่า นักพัฒนาควรระมัดระวังการเปิดตัวโครงการในพื้นที่เขตชานเมือง เนื่องจากยังมีอุปทานเดิมอยู่เป็นจำนวนมากแต่ปริมาณความต้องการไม่สูงเท่าตามการคาดการณ์ของตลาด นักพัฒนาควรพัฒนายูนิตและราคาให้เหมาะสม โครงการคอนโดฯในย่านศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจจะยังคงไปได้ดี โดยมีอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับนักลงทุนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4-5

สำหรับในตลาดพัทยา มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า นักพัฒนาโครงการชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดฯใหม่ๆในช่วงปี 2559 เนื่องจากนักพัฒนาต้องการเคลียร์จำนวนที่เหลืออยู่โดยการเสนอการรับประกันผลตอบแทนการเช่าที่ร้อยละ 5-7 ในช่วงสามปีแรกเมื่ออาคารเสร็จสมบูรณ์

ชาวรัสเซียจัดเป็นผู้ซื้อรายหลักในตลาดพัทยา อย่างไรก็ตาม วิกฤติสกุลเงินรูเบิลส่งผลให้ปริมาณผู้ซื้อกลุ่มนี้ลดลงไปอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อคอนโดฯในพัทยากลุ่มใหม่เป็นชาวจีน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงปริมาณนักท่องเที่ยวชาวจีนที่มาเยือนเมืองพัทยา โดยมีปริมาณเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 15 ในขณะที่ปริมาณนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่มาเยือนเมืองพัทยามีอัตราลดลงถึงร้อยละ 50 นักลงทุนชาวจีนเริ่มซื้อคอนโดฯในพัทยาไว้เพื่อการลงทุน

มร. ข่านคาดการณ์ว่า พัทยาจะเป็นเมืองที่มีศักยภาพสูงมากในอนาคต เนื่องจากมีปัจจัยบวกหลายประการด้านตัวเมืองและพื้นที่อสังหาฯ โดยมีการพัฒนาโครงการสาธารณูปโภคหลายอย่าง ได้แก่ รถไฟกรุงเทพฯ-พัทยา, รถไฟรางเดี่ยวรอบเมืองพัทยา, รถไฟรางคู่จากประเทศจีน-พัทยา, เรือเฟอร์รี่พัทยา-หัวหิน-บางปู และสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา นอกจากนี้ พัทยายังมีที่ตั้งอยู่ใกล้กับจังหวัดระยอง, ชลบุรี และท่าเรือแหลมฉยัง ซึ่งจัดเป็นทำเลของนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งที่มีความสำคัญในแง่ของการขนส่งสินค้า, การท่องเที่ยว และการพัฒนาอุตสาหกรรม นอกจากนี้ยังมีบุคลากรระดับผู้จัดการจำนวนมากที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดระยอง, ชลบุรี และศรีราชา และเนื่องจากพัทยามีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์หลายด้าน กลุ่มคนทำงานกลุ่มนี้เลือกที่จะอาศัยอยู่ในพัทยา

อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนมีอัตราการครอบครองยูนิตสูงและมีแนวโน้มเติบโตในปี  2560 โดยจะเห็นโครงการใหม่ๆเปิดตัวขึ้นอยู่เรื่อยๆ รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ต่างๆ ในขณะที่ตลาดคอนโดฯโดยรวมจะยังคงปรับตัวอย่างช้าๆ เนื่องจากจำนวนยูนิตยังขายไม่ได้ดีนัก เราจึงจะไม่เห็นโครงการใหม่ๆเปิดตัวขึ้นในเร็วๆนี้ เราเชื่อว่าตลาดคอนโดฯในพัทยาจะสามารถฟื้นตัวได้ แต่อาจต้องใช้เวลาปรับตัวสักพัก


นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต จำกัด กล่าวว่า ในปี 2559 มีความต้องการตลาดวิลล่าในภูเก็ต โดยคิดเป็นอัตราการขาย ที่ร้อยละ 76 สำหรับอุปสงค์สูงที่สุดในช่วงปี 2559 ได้แก่ วิลล่าที่ไม่ติดวิวทะเลที่มีที่ตั้งอยู่ทางตอนใต้ของเกาะ ได้แก่ หาดราไวย์, ในหาน และไสยวน ตลาดนี้มีปริมาณอุปทานไม่มากนักเนื่องจากตลาดวิลล่าจัดอยู่ในแผนการขายแบบ Sold off plan นักพัฒนาจะเริ่มสร้างวิลล่าก็ต่อเมื่อวิลล่าเหล่านั้นได้รับการจองและผู้ซื้อได้ลงนามเซ็นสัญญาซื้อขายแล้ว โครงการวิลล่าซูเปอร์ไพร์มที่ประสบความสำเร็จจะต้องมีราคาและสถานที่ตั้งที่เหมาะสม และบริหารจัดการโดยเครือโรงแรมระดับนานาชาติ

ตลาดวิลล่าที่ได้รับการตอบรับดีในปี 2559ได้แก่ วิลล่าที่มีราคาขายต่ำกว่า 20 ล้านบาทต่อหลัง ในขณะที่อัตราดูดซึมของวิลล่าหรูในภูเก็ตที่ราคาสูงกว่า 100 ล้านบาทต่อหลัง มีการปรับตัวอย่างช้าๆ นอกจากนี้ราคาขายเฉลี่ยในตลาดวิลล่ารีเซลมีการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ตลาดวิลล่าหลักยังคงไม่เปลี่ยนแปลง ผู้ซื้อวิลล่าในภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรปจากประเทศฝรั่งเศส, เยอรมนี และอังกฤษ นอกจากนี้ ชาวออสเตรเลียยังเป็นอีกหนึ่งผู้ซื้อรายใหญ่ และยังมีปริมาณเพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศสิงคโปร์, ฮ่องกง, จีนแผ่นดินใหญ่ และไต้หวัน

สำหรับตลาดคอนโดฯในภูเก็ตในปี 2559 ภาวะตลาดปรับตัวดีขึ้นตามอัตราการครอบครองยูนิต อัตราการขายสะสมมีปริมาณสูงที่สุดตั้งแต่จากปี 2007 อยู่ที่ร้อยละ 68 โดยมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นที่ร้อยละ 3.5 จากปี 2558 สำหรับด้านยอดขาย หาดป่าตองและหาดกมลามียอดขายสูงสุดในแง่ของจำนวนยูนิต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการใหม่ๆชนิดหนึ่งห้องนอนที่ (ส่วนใหญ่) ติดวิวทะเลมียอดขายเพิ่มขึ้น ก่อนหน้านี้ ผู้ซื้อคอนโดฯในภูเก็ตส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติจากแถบตะวันออกและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หรือยุโรปตะวันตกที่ต้องการบ้านหลังที่สองไว้สำหรับตนเองเพื่อหลบพักจากฤดูหนาวในยุโรป สำหรับในปีนี้ยังมีความใกล้เคียงกับปีที่แล้ว โดยมีการเพิ่มขึ้นของผู้ซื้อชาวจีน, ไต้หวัน และสิงคโปร์ ส่วนผู้ซื้อชาวรัสเซียก็เริ่มกลับเข้ามาในตลาดหลังจากที่ขาดหายไปเนื่องจากวิกฤตสกุลเงินของรัสเซีย นอกจากนี้เรายังสังเกตเห็นโครงการราคาไม่แพงมากนักเริ่มทำการทำการตลาดต่อตลาดจีนด้วยการใช้โฆษณาในสื่อสิ่งพิมพ์ในภาษาจีนกลาง

นายณัฏฐาคาดการณ์ว่า ตลาดจะเห็นการลงทุนขนาดใหญ่จากทั้งภาครัฐและเอกชน เช่น อาคารผู้โดยสารระหว่างประเทศในสนามบินภูเก็ตที่เพิ่งสร้างเสร็จ, การขยายการก่อสร้างศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัลภูเก็ต, แผนพัฒนาโครงการบลูเพิร์ลโดยเดอะมอลล์กรุ๊ป และแผนปรับปรุงโครงสร้างการขนส่งที่กำลังจะเกิดขึ้นเร็วๆนี้ ภูเก็ตจะมีแนวโน้มการปรับตัวที่ดีขึ้นในปีต่อๆไป

นอกจากนี้ ตลาดยังมีความต้องการที่เพิ่มขึ้นของอสังหาฯที่บริหารจัดการโดยมืออาชีพในปี 2560 ในอนาคตอันใกล้นี้เราจะเห็นการเปิดตัวโครงการวิลล่าซูเปอร์ไพร์มที่บริหารโดยเครือโรงแรมระดับนานาชาติ และจะยังมีปริมาณโครงการคอนโดฯระดับสูงที่เริ่มเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม ในขณะที่ที่ดินมีปริมาณน้อยลงเรื่อยๆ ราคาขายของคอนโดฯจะปรับเพิ่มขึ้นตามเช่นกัน ที่น่าสนใจคือ ตลาดคอนโดฯในภูเก็ตจะเปลี่ยนแปลงไปในทำนองเดียวกันกับสิ่งที่ได้เกิดขึ้นแล้วในตลาดกรุงเทพฯ นักพัฒนาเลือกที่จะปรับลดขนาดของยูนิตเพื่อที่จะลดราคาต่อยูนิตเพื่อที่จะทำให้โครงการมีความน่าสนใจมากขึ้นแก่ผู้ซื้อจากตลาดเกิดใหม่

Notes to Editors
Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 411 offices, in 59 countries, across six continents. More than 13,000 professionals handle in excess of US$1.4 billion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.