MSN on January 22, 2020, 02:36:01 PM
ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยสรุปภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2562 และแนวโน้มปี 2563



ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมปี 2562 และแนวโน้มปี 2563

ภาวะเศรษฐกิจ
-   ภาวะเศรษฐกิจโลกซบเซา
-   อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยต่ำ
-   สงครามการค้าระหว่าง สหรัฐฯ กับ จีน
-   ความขัดแย้งระหว่าง สหรัฐฯ กับ อิหร่าน
-   ค่าเงินบาทแข็งตัว

กำลังซื้อของผู้บริโภค
-   หนี้ครัวเรือนสูง
-   มาตรการควบคุมสินเชื่อ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย
-   ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน

อุปสงค์ / อุปทาน
-   คอนโดมิเนียมเหลือขายมีจำนวนมาก
-   อุปสงค์ลดลงเนื่องจาก กำลังซื้อชาวต่างชาติลดลง นักเก็งกำไรและนักลงทุนลดลงไปจากตลาด และผู้ซื้อหลักซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

นโยบายจากภาครัฐ
-   ภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นในการถือครองอสังหาริมทรัพย์
-   ปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ลดค่าจดทะเบียนและค่าโอนสำหรับบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และลดภาระการผ่อนดาวน์จำนวน 50,000 บาท สำหรับบ้านจำนวน 100,000 หลัง



ทิศทางแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2563

-   อัตราการขยายตัวอุปทานคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ลดลงในปี 2562 กว่า 30% และยังคงมีแนวโน้มลดลงในปี 2563
-   กำลังซื้อในปี 2563 มีแนวโน้มทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2562 คือประมาณ 35,000 ยูนิต
-   สภาพตลาดมีแนวโน้มปรับตัวเข้าสู่สมดุลในปี 2564
-   ระดับราคามีแนมโน้มทรงตัวหรือปรับลดลง
-   การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มีแนวโน้มกระจายตัวสู่พื้นที่ชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา
-   นักพัฒนาจะชะลอตัวการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม และหันเหความสนใจไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ที่สามารถสร้างรายได้ระยะยาวได้ เช่น โรงแรมและสำนักงาน
-   การพัฒนาโครงการใหม่จะเป็นการพัฒนาโครงการแบบ Mixed use development เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการพึ่งพิงจากตลาดเดียว
-   นักพัฒนาปรับแผนไปสู่การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมถดถอยลงในปี 2562
-   จะมีอุปทานใหม่ด้านคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold เกิดขึ้นเป็นจำนวนมากนับจากนี้เป็นต้นไป
-   มีโอกาสน้อยมากที่จะเกิดวิกฤติฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกับวิกฤติในปี 2540
-   นักพัฒนารายย่อยหรือผู้ที่ไม่มีเงินลงทุนสำรองที่แข็งแกร่งจะหายออกไปจากตลาด
-   อุปสงค์ด้านคอนโดมิเนียมจะขึ้นอยู่กับความต้องการจากผู้ซื้อจริงเท่านั้น จำนวนนักลงทุนที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV Policy) และจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ลดลงเป็นผลเนื่องมาจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นและเศรษฐกิจโลกที่ถดถอย
-   สงครามราคาในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ นักพัฒนาไม่ได้เป็นผู้กำหนดราคาคอนโดมิเนียมอีกต่อไป ผู้ซื้อคือผู้กำหนดราคา
-   ราคาที่แข่งขัน รูปแบบ และฟังก์ชั่นของคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมกับความต้องการจะชนะใจลูกค้าได้ในปัจจุบัน
-   รัฐบาลส่งเสริมเศรษฐกิจโดยการมีโครงการเมกะโปรเจคเพื่อให้เกิดการใช้จ่ายมากขึ้น









• อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในปี 2562 มีอัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 45 จำนวนหน่วยขายได้ 20,990 หน่วย
• อัตราการขายคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงจากปี พ.ศ. 2561 ซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 58 จำนวนหน่วยขายได้ 39,875 หน่วย
 


• คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯมีจำนวนหน่วยขายสูงสุด คือ ขายได้ 12,665 หน่วย รองลงมาคือ บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) ขายได้  4,600 หน่วย และ บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ขายได้ 3,725 หน่วย
• คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) เป็นบริเวณที่มีอัตราการขายสูงสุด กล่าวคือ มีอัตราการขายสูงถึงร้อยละ 56
 


• คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิท  (1-63 และ 2-42)  ขายได้ 1,242 หน่วย
 


• คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ ( City Fringe ) ที่ขายได้ดี คือ บริเวณสุขุมวิทตอนกลาง (44-70 และ 65-103)  ขายได้ 1,385 หน่วย รองลงมา คือ บริเวณรัชดา/ลาดพร้าว/พระราม 9 ขายได้ 1,336 หน่วย



• คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณชานเมืองกรุงเทพฯที่ขายได้ดี คือ บริเวณฝั่งใต้ของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,443 หน่วย รองลงมา คือ บริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ ขายได้ 3,426 หน่วย



• คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่ขายดี คือ บริเวณตามแนวรถไฟฟ้ามหานครสายสีน้ำเงินที่ได้เปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2562 อันได้แก่ บริเวณสถานีอิสรภาพ-ท่าพระ-บางไผ่-เพชรเกษม 48-ภาษีเจริญ
 


• ระดับราคาขายของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่ขายดี คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่อตารางเมตร อยู่ระหว่าง 80,000 บาท ถึง 150,000 บาท หรือราคาขายต่อหน่วยสำหรับ 1 ห้องนอน อยู่ที่ระหว่าง 3-5 ล้านบาท
« Last Edit: January 22, 2020, 02:42:49 PM by MSN »