ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเจาะลึกทำเลอ่อนนุช – บางนา – แบริ่ง – สำโรง

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเจาะลึกทำเลอ่อนนุช – บางนา – แบริ่ง – สำโรง

           ราคาคอนโดมิเนียมในทำเลสุขุมวิทตอนต้นไปถึงเอกมัยยังคงร้อนแรงต่อเนื่อง โดยล่าสุดจากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 - 63 ณ สิ้นปี 2560 อยู่ที่ 181,800 บาทสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 15% และมีแนวโน้มราคาปรับสูงขึ้นเรื่อยๆตามต้นทุนที่ดินซึ่งมีจำกัดโดยเฉพาะแปลงติดริมถนนใหญ่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายหันมาให้ความสนใจทำเลสุขุมวิทตอนปลายอย่างอ่อนนุชไปจนถึงสำโรง ด้วยจุดเด่นหลายประการไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง ต้นทุนราคาที่ดิน ตลอดจนโครงสร้างพื้นฐานทั้งสาธารณูปโภคสาธารณูปการที่พรั่งพร้อม ในด้านทำเลนั้น อ่อนนุช-แบริ่ง-สำโรงสามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่เมืองชั้นในอย่างสุขุมวิท เพลินจิต และสีลมได้สะดวกโดยรถไฟฟ้า BTS ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการหลากหลายรูปแบบในบริเวณนี้ ปัจจุบันโครงการ Mixed-use ที่น่าจับตามองในทำเลนี้ได้แก่

          1) Whizdom 101 ไลฟ์สไตล์คอมเพล็กซ์แห่งแรกของเมืองไทยที่รวบรวมทั้งที่พักอาศัย อาคารสำนักงานพร้อม co-working space พื้นที่ค้าปลีก และสวนสาธารณะขนาดใหญ่ไว้บนพื้นที่กว่า 350,000ตร.ม. ปากซอยสุขุมวิท 101 โดยบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นท์ คอร์ปอร์เรชั่น จำกัดโครงการ Whizdom 101 พร้อมเปิดให้บริการเฟสแรก Innovation Lifestyle Complex พื้นที่ 40,000 ตร.ม. ในเดือนตุลาคม 2561 นี้

          2) Bangkok Mall โครงการเมกะโปรเจกต์จากเดอะมอลล์กรุ๊ป และบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด พื้นที่พัฒนาขนาด 100 ไร่ บนถนนบางนา-ตราด ฝั่งตรงข้ามไบเทคบางนา ภายในมีศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์อาคารสำนักงานให้เช่า ภายใต้แนวคิด City within the City พื้นที่รวม 650,000 ตารางเมตร คาดว่าจะเปิดให้บริการในปี 2565

          นอกจากนี้ยังมีโครงการที่เพิ่งเปิดให้บริการอย่าง M Tower อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก สูง 21 ชั้น พื้นที่ทั้งหมดกว่า 14,500 ตร.ม. ติดถนนสุขุมวิท 62 ใกล้บีทีเอสบางจาก และภิรัช คอนเวนชัน เซ็นเตอร์ ซึ่งตั้งอยู่ในศูนย์ประชุมไบเทค บางนา ทั้งนี้ การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนระบบรางในพื้นที่อ่อนนุช-แบริ่ง-สำโรงยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่พลิกโฉมบริเวณดังกล่าวไปสู่ทำเลที่คึกคักยิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม ส่วนต่อขยายแบริ่ง – สมุทรปราการ ซึ่งเชื่อมต่อกับสายสีเหลือง หัวหมาก – สำโรง ที่สถานีสำโรง โดยรถไฟฟ้าทั้ง 2 สายคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2561 และ 2564 ตามลำดับ (แหล่งที่มา: การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย)


          กราฟที่ 1
          อุปทานสะสมในพื้นที่ศึกษาระหว่างปี 2552 - 2560
          อุปทานสะสมเพิ่มจาก 57,622 ยูนิตในปี 2559 เป็น 62,361 ยูนิตในปี 2560 เติบโตเฉลี่ย 8.2% ต่อปี

          ที่มา : ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

          สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณอ่อนนุช – แบริ่ง – สำโรงซึ่งครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่ถนนสุขุมวิทซอย 77 ถึงถนนเทพารักษ์ และถนนสุขุมวิทซอย 50 ถึงถนนปู่เจ้าสมิงพราย ณ สิ้นไตรมาส 4 พ.ศ. 2560 มีจำนวนอุปทานสะสมทั้งสิ้นประมาณ 62,361 หน่วยในด้านอุปสงค์ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ดังกล่าว ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากผู้ซื้อโดยโครงการที่เปิดตัวระหว่างปี 2553 – ปี 2560 มีอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 96% ในขณะที่โครงการที่เปิดตัวในปี 2552 นั้นปิดไปการขายไปหมดแล้ว ทั้งนี้หากโฟกัสเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2560 มีอัตราการขายเฉลี่ยประมาณ 65% ซึ่งลดลงจากปีก่อนหน้าเล็กน้อย สอดคล้องกับจำนวนอุปทานที่เข้ามาในตลาดซึ่งมีปริมาณลดลงเช่นเดียวกัน อย่างไรก็ตาม จากผลวิจัยของฝ่ายวิจัย ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่าไฮไรส์คอนโดมิเนียมยังเป็นที่นิยมในหมู่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้อย่างต่อเนื่อง โดยสะท้อนจากยอดขายโครงการแนวสูงทั้งหมดที่เปิดตัวในปี 2560 ซึ่งอยู่ในระดับสูงกว่า 60% ทุกโครงการ และบางโครงการมียอดขายสูงถึง 90%


          กราฟที่ 2
          อุปทานแบ่งตามเกรด
          ราคาขาย (บาท/ตร.ม.)
          Grade A ≥ 95,000
          Grade B 55,000 – 95,000
          Grade C < 55,000

          ที่มา : ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย


          กราฟที่ 3
          สถิติสะสมของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ศึกษา ระหว่างปี 2552 – 2560
          อุปสงค์สะสมเพิ่มจาก 52,789 ยูนิตในปี 2559 เป็น 55,845 ยูนิตในปี 2560 เติบโตเฉลี่ย 5.8% ต่อปี

          ที่มา : ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

          ทั้งนี้ เมื่อวิเคราะห์เจาะลึกด้านราคาขายเป็นรายทำเล พบว่าเมื่อเทียบกับเอกมัย ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของคอนโดมิเนียมในทำเลอ่อนนุช บางนา แบริ่ง-สำโรง ต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยปัจจุบันเอกมัยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 154,500 บาทต่อ ตร.ม. ในขณะที่อ่อนนุช บางนา แบริ่ง-สำโรงมีราคาขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. อยู่ที่ประมาณ 105,600 บาท 86,600 บาท และ 63,500 บาท ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบเป็นเปอร์เซ็นต์จะเห็นชัดเจนขึ้นว่าทำเลอ่อนนุช บางนา และแบริ่ง-สำโรง มีราคาขายต่ำกว่าเอกมัยถึง 32% 44% และ 59% ตามลำดับ
ทำเลนี้จึงเป็นทีน่าจับตามองในด้านการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของอุปสงค์และอุปทานคอนโดมิเนียมในอนาคตอันใกล้ หนุนเนื่องโดยปัจจัยบวกหลายอย่างในพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการคมนาคมขนส่งที่จะสะดวกสบายยิ่งขึ้น รวมไปถึงการขยายตัวและเปิดตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use development) ในทำเลดังกล่าว ส่วนราคาขายของคอนโดมิเนียมย่านนี้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ยังอยู่ในระดับไม่สูงมากเมื่อเทียบกับทำเลใกล้เคียงอย่างทองหล่อและเอกมัย จึงนับเป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่ว่าจะในแง่การลงทุนฝั่งผู้ประกอบการ การซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองของผู้ที่กำลังมองหาคอนโดมิเนียมใกล้เมือง และการซื้อเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อของนักลงทุน


          กราฟที่ 4
          ราคาเสนอขายเฉลี่ย/ตร.ม. ของอุปทานในพื้นที่ศึกษา

          ที่มา : ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย


          กราฟที่ 5
          เปรียบเทียบอุปทานสะสมระหว่างปี 2552 – 2560 ยอดขาย ณ ปัจจุบัน และราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อ ตร.ม. ของอุปทานในพื้นที่ศึกษา
         
          ที่มา : ฝ่ายวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย