ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในเมืองชั้นนำของเขตอาเซียน: กรุงเทพ, สิงคโปร์,

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไพร์มในเมืองชั้นนำของเขตอาเซียน: กรุงเทพ, สิงคโปร์, กัวลาลัมเปอร์, จาการ์ตา

สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ประเทศใดในเขตอาเซียนที่เราควรเลือกลงทุน? ท่านควรให้ความสนใจกับสี่ประเทศใหญ่ในศูนย์กลางในภูมิภาคนี้ ซึ่งได้แก่ สิงคโปร์, มาเลเซีย, ไทย และอินโดนีเซีย เนื่องจากเมืองหลวงของสี่ประเทศนี้มีศักยภาพด้านการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยระดับไพร์ม ซึ่งในแต่ละประเทศทำการดึงดูดนักลงทุนจากหลากหลายกลุ่ม กล่าวโดย มร. นิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัย ไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก

จากการวิจัยของไนท์แฟรงค์ พบว่าผลตอบแทนทางการลงทุนชนิด 5 ปีในภาคอสังหาฯเชิงที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในช่วงไตรมาสแรกปี 2560 (1Q2017) ในกัวลาลัมเปอร์อยู่ที่ร้อยละ 2.1 ขณะที่จาการ์ต้า (ไตรมาส 4 ปี 2559) และกรุงเทพฯแสดงการเติบโตเป็นอย่างมาก โดยอยู่ที่ร้อยละ 123.3 และร้อยละ 51.3 ตามลำดับ ในขณะที่สิงคโปร์มีการลดลงไปอยู่ที่ร้อยละ 1.3


กรุงเทพฯ: จับตาดูตลาดคอนโดฯ
อสังหาฯเชิงที่อยู่อาศัยระดับไพร์มที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯมีแนวโน้มดีในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยมีหลากหลายโครงการที่โดดเด่นด้านคุณภาพหลากหลาย เช่น สิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อตารางเมตร กล่าวโดย นางสาว ริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด  ผลตอบแทนทางการลงทุนชนิด 5 ปีในตลาดที่อยู่อาศัยสุดหรูในกรุงเทพฯ จากช่วงไตรมาสแรกปี 2555 ถึงไตรมาสแรกปี 2560 อยู่ที่ประมาณร้อยละ 51.3
"ประเทศไทยยังคงเป็นทางเลือกด้านการลงทุนในระยะยาวที่ดี เนื่องจากกลุ่มที่มาของผู้ซื้อมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลทำให้นักลงทุนมีโอกาสที่จะได้อัตราผลตอบแทนและผลตอบแทนจากการลงทุนมากขึ้น" เธอกล่าว

อสังหาฯระดับไพร์มในกรุงเทพฯจะเห็นการเติบโตอย่างจำกัดทางด้านอุปทาน เนื่องจากปัญหาการขาดแคลนที่ดินที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสม ดังนั้นราคาขายของอสังหาฯในภาคนี้คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก เมื่อไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นได้ในขณะที่ความต้องการยังคงสูงขึ้น” เธอกล่าว

ข้อสังเกต คือ ความต้องการที่เพิ่มขึ้นในตลาดคอนโดฯระดับไพร์มในกรุงเทพฯ “คอนโดฯได้กลายเป็นจุดเด่นสำคัญของภาคอสังหาฯในกรุงเทพฯ ค่าใช้จ่ายด้านการเดินทางและวิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของคนไทยเป็นแรงผลักดันที่อยู่เบื้องหลังความเพิ่มขึ้นนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดฯในใจกลางเมืองที่ดึงดูดความสนใจของคนทำงานและผู้สูงอายุ" นางสาว ริษิณีกล่าว

สิงคโปร์: สวรรค์แห่งการลงทุนที่ปลอดภัย
ในขณะที่สิงคโปร์ถูกขึ้นชื่อว่าเป็นสถานที่ปลอดภัยต่อการลงทุน โดยสามารถดึงดูดกลุ่มนักลงทุนระดับอภิมหาเศรษฐีจากทั่วโลกให้ลงทุนในเมืองนี้ได้ มร.โฮลท์กล่าว สิงคโปร์จัดเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับสองสำหรับกลุ่มอภิมหาเศรษฐีจากทั่วโลกที่เป็นเจ้าของอสังหาฯในต่างประเทศ ข้อมูลตามรายงานความมั่งคั่งประจำปี 2560 โดยไนท์แฟรงค์

อลิส แทน ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาไนท์แฟรงค์ สิงคโปร์ กล่าวว่านักลงทุนและเจ้าของบ้านมองประเทศสิงคโปร์เป็นสถานที่ลงทุนที่ปลอดภัย และเลือกลงทุนอสังหาฯที่อยู่อาศัยส่วนตัวให้เป็นหนึ่งในตัวเลือกทางการลงทุนระยะสั้น-กลาง

"เราได้สังเกตุเห็นปริมาณธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นในอสังหาฯที่อยู่อาศัยส่วนตัวระดับไพร์มตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองสิงคโปร์ สำหรับใน

ไตรมาสแรกปี 2560 มีจำนวน 729 ยูนิตของที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายในย่านใจกลางเมืองสิงคโปร์ โดยคิดได้เป็นร้อยละ 14 ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมดของเมืองในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยต่อไตรมาสจำนวน 691 ยูนิตที่มีการซื้อขายในปี 2559 " เธอกล่าว

เธอกล่าวเสริมว่ายังคงมีการเติบโตด้านราคาในตลาดคอนโดฯสุดหรู โดยอยู่ที่ร้อยละ 4 ปีต่อปีในไตรมาสแรกปี 2560

"การปรับระดับราคาอากรแสตมป์ของผู้ขายที่ปรับระยะเวลาจาก 4 ปีเป็น 3 ปี อาจช่วยชดเชยให้กับผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพในการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวในสิงคโปร์”

"อย่างไรก็ตาม ยังคงมีจำนวนอสังหาฯที่ยังไม่ได้ขายออกมากถึง 5,555 ยูนิตในย่านใจกลางสิงคโปร์ ภาระด้านภาษีขนส่งเพิ่มเติมที่ส่งผลต่อนักพัฒนาและการขาดตัวบ่งชี้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจในวงกว้าง แสดงให้เห็นความเสี่ยงเชิงลบต่ออุปสงค์และราคาในตลาดที่อยู่อาศัยส่วนตัวระดับไพร์ม” เธอกล่าว

หากดูจากรูปการณ์ต่างๆและสถานการณ์ที่ไม่อาจคาดการณ์ได้ เธอเชื่อว่าราคาอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไพร์มชนิดไม่มีที่ดินในสิงคโปร์อาจลดลงไปร้อยละ 1-2 ปีต่อปีในไตรมาส 4 ปี 2560

กัวลาลัมเปอร์: บ้านคุณภาพสูงในราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า
มร. โฮลท์ กล่าวว่ากัวลาลัมเปอร์นำเสนออสังหาฯที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในราคาเริ่มต้นที่ต่ำหากเทียบกับตลาดระดับภูมิภาคอื่น

ตามข้อมูลจากบริษัทที่ปรึกษาแสดงให้เห็นว่า ราคาอสังหาฯที่อยู่อาศัยในเมืองกัวลาลัมเปอร์มีราคาอยู่ที่ 4,608.30 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตร ณ สิ้นปี 2559 ซึ่งสูงกว่าราคาในเมืองจาการ์ตาที่มีราคาอยู่ที่ 4,366.81 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตร แต่ยังต่ำกว่าราคาในกรุงเทพฯที่มีราคาอยู่ที่ 9,708.74 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตรและ 23,255.81 ดอลล่าร์สหรัฐต่อตารางเมตรในสิงคโปร์

อีกนัยนึงอาจกล่าวได้ว่า นักลงทุนสามารถซื้อบ้านหรูที่มีพื้นที่ใช้สอยจำนวน 217 ตารางเมตรในกัวลาลัมเปอร์ในราคา 1 ล้านดอลล่าร์สหรัฐเทียบกับ 229 ตารางเมตรในจาการ์ตา, 103 ตารางเมตรในกรุงเทพฯ, และ 43 ตารางเมตรในสิงคโปร์
 

ที่มา: ไนท์แฟรงค์และ TheEdgeproperty.com

"ในแง่ของราคา กัวลาลัมเปอร์มีความน่าสนใจมาก และด้วยการไม่มีข้อจำกัดในด้านการครอบครองอสังหาฯ ทำให้ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาฯและถือกรรมสิทธิ์ภายใต้เกณฑ์ราคาที่แตกต่างกันไปในแต่ละเมือง" จูดี้ ออง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและให้คำปรึกษาไนท์แฟรงค์ มาเลเซีย กล่าว

นอกจากนี้ กัวลาลัมเปอร์เสนอค่าครองชีพที่ถูกกว่าเมืองอื่นๆ และยังมีเครือข่ายการขนส่งที่ดีกว่าทางด้านโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่ในระหว่างการดำเนินการและที่กำลังจะเกิดขึ้น เช่น โครงการรถไฟฟ้ามหานครคลังวัลเลย์ (MRT), โครงการขยายรถไฟรางเบา และโครงการรถไฟความเร็วสูงระหว่างกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ (HSR) ที่กำลังถูกเสนอในขณะนี้

แม้ว่ามาตรการการชะลอตัวด้านราคาที่เริ่มใช้มาตั้งแต่ปี 2555 ได้ส่งผลกระทบต่อราคาตลาดอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในกัวลาลัมเปอร์ โดยลดลงไปที่ร้อยละ 1.9 ในไตรมาสแรกปี 2560 จากปีที่แล้ว ซาร์คุนาน ซูบรามาเนียม กรรมการผู้จัดการไนท์แฟงค์ มาเลเซีย กล่าวว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ที่อยู่ในระดับดีในไตรมาสแรกปี 2560 บวกกับการเลือกครั้งใหญ่ที่กำลังจะมาถึง อาจช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับตลาดได้

"ด้วยโครงการรถไฟฟ้า MRT แห่งแรกที่ให้บริการในคลังวัลเลย์ (Greater Klang Valley) ที่แล้วสร็จและมีกำหนดเปิดตัวอย่างเต็มรูปแบบในเดือนกรกฎาคม และโครงการรถไฟความเร็วสูง (HSR) ที่กำลังถูกนำเสนอ ซึ่งทั้งสองโครงการจะส่งผลในเชิงบวก กัวลาลัมเปอร์ยังคงเป็นหนึ่งในเมืองน่าอยู่ที่สุดในเขตตะวันเอเชียออกเฉียงใต้หรือแม้แต่ในระดับโลก" เขากล่าว

เพื่อเป็นการเพิ่มความดึงดูดใจให้กับเจ้าของที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในกัวลาลัมเปอร์ ออง แนะนำว่ารัฐบาลควรทบทวนดูปัญหาด้านอากรแสตมป์และค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ต้องชำระในการทำธุรกรรมอสังหาฯ รวมทั้งภาษีรายได้อสังหาฯ

ยิ่งไปกว่านั้น โครงการ Malaysia My Second Home จำต้องมีการปรับปรุงและส่งเสริมต่อไป โดยต้องมีโปรโมชันเพิ่มเพื่อเป็นการส่งเสริมเมืองให้เป็นเมืองเกตเวย์แก่บริษัทข้ามชาติและสถาบันการเงินระหว่างประเทศ

จาการ์ตา: การลงทุนเชิงบวกโดยรวม
ในไตรมาส 4 ปี 2559 ราคาอสังหาฯที่อยู่อาศัยระดับไพร์มในจาการ์ตาแสดงการชะลอตัวลง โดยมีการเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 0.3 ปีต่อปี ฮาซาน ปามูดจี ผู้ช่วยผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายให้คำปรึกษาและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ไนท์แฟรงค์ อินโดนีเซีย

"ภาพรวมสำหรับปี 2560 โดยรวมแล้วยังมีโอกาสและความท้าทายอยู่ในเชิงบวก แม้ว่าการเลือกตั้งระดับท้องถิ่นและโครงการนิรโทษกรรมทางภาษีอากรในช่วงต้นปี 2560 ที่ลุล่วงไปได้ด้วยดี ผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯระดับไพร์มยังคงเลือกที่จะรอดูสถานการณ์ไปก่อน ซึ่งเนื่องมาจากความไม่แน่นอนทางการเมืองและปัญหาด้านความโปร่งใสของธนาคารในด้านภาษี" เขากล่าว

ทั้งนี้ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯระดับไพร์มรายใหญ่บางรายหันมาพัฒนาโครงการราคาไม่แพงในแถบชานเมือง โดยมุ่งเป้าหมายไปที่ผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกในเพื่อรอให้ตลาดหลักปรับตัวดีขึ้น

ปามูดจี เชื่อว่าความเชื่อมั่นที่จะรอดูสถานการณ์จะยังคงตัวต่อไปเรื่อยๆ จนกว่าจะถึงการเลือกตั้งประธานาธิบดีในปี 2562 ที่จะขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ที่สงบสุขและภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้น

Notes to Editors
Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 411 offices, in 59 countries, across six continents. More than 13,000 professionals handle in excess of US$1.4 billion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com