ไนท์แฟรงค์เปิดตัวรายงานศักยภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ เมืองชั้นนำทั่วโลกปี 2017

ไนท์แฟรงค์เปิดตัวรายงานศักยภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ เมืองชั้นนำทั่วโลก ปี 2017

•   การคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์ม: หลายเมืองในประเทศออสเตรเลียถูกจัดอยู่ในอันดับต้นๆด้านการเติบโต ในขณะที่สิงคโปร์มีการเปลี่ยนแปลงที่ลดลง
•   ดัชนีตึกระฟ้า: หลายเมืองในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเห็นการเติบโตของค่าเช่าสูงสุด ตึกระฟ้าในฮ่องกงมีค่าเช่าที่แพงที่สุดในโลก
•   ฮ่องกง,โตเกียว,และสิงคโปร์ – จัดอยู่ในท็อป 5 อันดับเมืองที่มีค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มแพงที่สุด

ไนท์แฟรงค์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดตัวรายงานศักยภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ 31 เมืองชั้นนำทั่วโลก ปี 2017 สำรวจโดยใช้เทรนด์หลัก 3 ด้านเป็นแนวทางในการวิเคราะห์:

•   อัตราดอกเบี้ยติดลบได้ลดความคาดหวังด้านผลตอบแทนที่น่าพอใจของนักลงทุน ทำให้มีเงินทุนไหลไปสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
•   ท่ามกลางสภาวะทางเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ กลุ่มนวัตกรรมเทคโนโลยียังคงเป็นตัวผลักดันปริมาณความต้องการอสังหาฯระดับโลก
•   เมืองที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วเป็นเมืองที่กำลังปฏิวัติพัฒนาไปสู่ธุรกิจสร้างสรรค์และระบบดิจิตอล (the digital and creative revolutions) ซึ่งหลายเมืองชั้นนำแนวหน้ากลับมีจำนวนอุปทานไม่เพียงพอต่อความต้องการของพื้นที่อสังหาฯเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย


มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอร์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า "แม้กรุงเทพฯอาจพลาดโอกาสยุคเศรษฐกิจดอตคอมเมื่อช่วงต้นปี 2000 แต่การก้าวเข้าสู่ยุคเศรษฐกิจดิจิตอลก็เกิดขึ้นอยู่ดี นี้เป็นหลักฐานการเกิดของระบบอัตโนมัติ (Automation) และการเปลี่ยนแปลงไปสู่ยุคอุตสาหกรรม 4.0 ในภาคอุตสาหกรรมการผลิต ในขณะเดียวกัน ธุรกิจการร่วมลงทุน (venture capital) กำลังไหลไปยังกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจการบริการสร้างสรรค์ โดยใช้เมืองกรุงเทพฯที่มีฐานค่าใช้จ่ายค่อนข้างต่ำในการเริ่มต้นธุรกิจอย่าง อี-คอมเมิร์ซ, การตลาดออนไลน์, บริการอี-โลจิสติกส์, ระบบอี-เพย์เมนท์, ฟินเทค (Fintech), หรือแม้แต่เกมส์ที่นักพัฒนาซอฟต์แวร์ชาวไทยชนะการแข่งขันระดับโลก เช่น การแข่งขันไมโครซอฟท์ อิมเมจิ้น คัพ (Microsoft Imagine Cup) ธุรกิจเหล่านี้จะเป็นตัวสนับสนุนการก่อสร้างพื้นที่เชิงพาณิชย์แนวใหม่ เช่น พื้นที่ทำงานร่วมกัน อย่างเช่น บริษัท Hubba และ บริษัท Glowfish กำลังพัฒนาความต้องการแนวใหม่ให้กับสำนักงานบริการแบบดั้งเดิมเมื่อบริษัทมีการเติบโตมากขึ้น"

การคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์ม
จากจำนวนเมืองชั้นนำทั่วโลกทั้งหมดที่ถูกนำมาวิเคราะห์ 12 เมืองตั้งอยู่ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งเป็นภูมิภาคที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในด้านความสำคัญทางเศรษฐกิจของโลก ผลคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มจากไตรมาสที่ 4 ปี 2015 - ไตรมาสที่ 4 ปี 2019 แสดงความหลากหลายของการวิเคราะห์ศักยภาพในอนาคต:

•   หลายตลาดในเอเชียแปซิฟิกแสดงข้อมูลที่หลากหลายของผลวิเคราะห์การเติบโตในอนาคต โดยซิดนีย์คาดว่าจะเห็นการเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดอยู่ที่ร้อยละ 27.5 ในขณะที่สิงคโปร์มีการเติบโตน้อยที่สุด ด้วยอัตราค่าเช่าที่คาดการณ์ว่าจะลดลงไปที่ร้อยละ 14
•   กัวลาลัมเปอร์และปักกิ่งคาดว่าจะมีการเติบโตแบบติดลบ อยู่ที่ร้อยละ -1.1 และร้อยละ -4.4 ตามลำดับ
•   เซี่ยงไฮ้ (ร้อยละ 19.2) เป็นเมืองเดียวในประเทศจีนที่ติดอยู่ในท็อป 10 อันดับ นั่งแท่นในอันดับ 6 รองจากเมลเบิร์น (ร้อยละ 19.3)


นายนิโคลัส โฮลท์ หัวหน้าฝ่ายวิจัย, ไนท์แฟรงค์ เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า "การคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มที่ได้ทำการวิเคราะห์ไปถึงช่วงสิ้นปี 2019 โดยในรายงานได้อธิบายข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตัวขับเคลื่อนความต้องการที่มีผลกกับการอุปทานในอนาคต

"ซิดนีย์และเมลเบิร์นจะยังเห็นตัวขับเคลื่อนความต้องการที่หลากหลาย เพราะเศรษฐกิจในประเทศออสเตรเลียยังคงมีความยืดหยุ่นพอสมควรแม้มีการชะลอตัวด้านความต้องการของสินค้าโภคภัณฑ์บ้างก็ตาม ในขณะที่เซี่ยงไฮ้ที่เศรษฐกิจขับเคลื่อนด้วยการเติบโตอันแข็งแกร่งของบริษัทในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยี”

"โดยรวมแล้ว อุปทานเป็นตัววิเคราะห์ความอ่อนแอของเมือง ตลาดกัวลาลัมเปอร์, ปักกิ่ง, และสิงคโปร์มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก ซึ่งยังต้องรอให้มีปริมาณความต้องการใหม่ๆปรับเพิ่มขึ้นตามให้ทัน"

ผลคาดการณ์ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์ม (ช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2015 - ไตรมาสที่ 4 ปี 2019)
 
ลำดับ   เมืองชั้นนำทั่วโลก   % การเติบโต
1   ซิดนีย์   27.5
2   เบอร์ลิน   25.0
3   ออสติน   24.9
4   มาดริด   21.0
5   เมลเบิร์น   19.3
6   เซี่ยงไฮ้   19.2
7   ซีแอตเทิล   17.0
8   ลอส แอนเจลิส   15.9
9   ดับลิน   15.5
10   บอสตัน   11.1
11   มุมไบ   11.1
12   โตเกียว   10.3
13   ปารีส   10.0
14   กรุงเทพมหานคร   8.3
15   ลอนดอน   7.1
16   อัมสเตอร์ดัม   6.8
17   ไมอามี่   6.0
18   ซานฟรานซิสโก   5.1
19   วอชิงตันดีซี   5.0
20   ฮ่องกง   4.5
21   โซล   4.3
22   แฟรงค์เฟิร์ต   3.9
23   ชิคาโก   2.9
24   บริสเบน   2.7
25   เม็กซิโกซิตี้   0.6
26   โตรอนโต   -0.1
27   กัวลาลัมเปอร์   -1.1
28   นิวยอร์ก   -2.5
29   ปักกิ่ง   -4.4
30   สิงคโปร์   -14.0
31   โบโกตา   -17.3
 
ที่มา: ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์, นิวมาร์ค กรับบ์ ไนท์แฟรงค์, และสถาบันวิจัย ซูมิโตโม มิตซุย ทรัสต์

การเคลื่อนย้ายเงินทุน
นาย นีล บรูกส์ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนเอเชียแปซิฟิก, ไนท์แฟรงค์เอเชียแปซิฟิก อธิบายว่า "สภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำระยะยาว (the lower-for-longer interest rate) ในทั่วโลกยังคงเบนความสนใจไปที่อสังหาฯย่านไพร์มในเมืองฮับชั้นนำทางธุรกิจ เมืองเหล่านี้เป็นตัวนำพาการเติบโตใหม่ๆ ซึ่งรวมถึงกลุ่มอุตสาหกรรมเทคโนโลยีและความสร้างสรรค์ใหม่ๆ ที่ยังคงดึงดูดนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่องในระยะยาว"

นาย บรูกส์ กล่าวต่ออีกว่า "โดยรวมนิวยอร์กและลอนดอนยังคงเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดในแง่ของปริมาณเงินทุนจากต่างประเทศ ความสำเร็จของยักษ์ใหญ่ด้านการลงทุนในการดึงดูดทุนสถาบันเงินทุนจากทั่วโลกโดยจะขึ้นอยู่กับสภาพคล่องและปัจจัยพื้นฐานการครอบครองพื้นที่ที่แข็งแกร่ง สำหรับเงินลงทุนในสหราชอาณาจักร แม้จะมีความกังวลจากการถอนตัวออกจากสหภาพยุโรป(Brexit) การกำหนดราคาก็ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก และเราคาดว่าสหราชอาณาจักรจะยังคงเป็นหนึ่งในตลาดสำคัญระดับโลก สำหรับฝั่งเอเชีย เซี่ยงไฮ้มีปริมาณเงินลงทุนจากต่างประเทศมากที่สุดในช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา และในขณะที่ตลาดกำลังเติบโตขึ้นเรื่อยๆ นี้จะเป็นข้อเสนอที่จะดึงดูดผู้ซื้อด้วยแนวโน้มการเติบโตของเงินทุนในประเทศจีน"

มูลค่าเงินลงทุน
สามในห้าเมืองชั้นนำทั่วโลกที่แพงที่สุดตั้งอยู่ในเอเชียแปซิฟิก ฮ่องกงมีมูลค่าเงินลงทุนที่สูงที่สุดสำหรับพื้นที่สำนักงานย่านไพร์มหลัก ตามติดมาด้วยโตเกียวในลำดับที่สองและสิงคโปร์ในลำดับที่ห้า

นาย บรูกส์ให้ความเห็นว่า “การวิเคราะห์ครั้งนี้แสดงให้เห็นคุณค่าของหลายเมืองหลักในสหรัฐฯ เมื่อเทียบกับหลายๆเมืองในทวีปเอเชียและยุโรป แม้แต่ในเมืองที่มีอุปทานราคาแพงที่มีจำกัดอย่างเมืองนิวยอร์กและซานฟรานซิส ความแตกต่างด้านราคาพื้นที่ต่อตารางฟุตที่เปรียบเทียบกับพื้นที่ในฮ่องกงและโตเกียว ส่งผลให้พื้นที่ในสหรัฐฯมีความน่าดึงดูดหากพิจารณาจากแนวโน้มเศรษฐกิจของสหรัฐฯที่แข็งแกร่งกว่ามากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

"แม้จะลงทุนอย่างระมัดระวังในตลาดรอง นักลงทุนส่วนใหญ่เลือกที่จะลงทุนในเมืองที่มีสภาพคล่อง มีเสถียรภาพ และความปลอดภัยของรายได้ที่จะได้รับ ด้วยเหตุนี้ เราคาดการณ์ว่าเมืองเกตเวย์ทั่วโลกจะยังคงเป็นเมืองที่ควรค่าการลงทุนในช่วง 12 เดือนที่จะมาถึง"

ด้วยเงินจำนวน US$ 100 ล้าน จะสามารถซื้อพื้นที่สำนักงานย่านไพร์มได้มากเท่าใด
* ขึ้นอยู่กับค่าเงินทุนไพร์มในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2016 ตามอัตราแลกเปลี่ยนของวันที่ 30 มิถุนายน 2016
 
อันดับ   เมือง   ตารางฟุต
1   ฮ่องกง   13,966
2   โตเกียว   32,694
3   ปารีส           41,534
4   ลอนดอน   45,326
5   สิงคโปร์   50,124
6   นิวยอร์ก   53,763
7   ดับลิน   70,608
8   ซิดนีย์   85,517
9   แฟรงค์เฟิร์ต   89,347
10   ปักกิ่ง   97,782
11   ซานฟรานซิสโก   100,000
12   เซี่ยงไฮ้   111,705
13   มาดริด   114,785
14   เบอร์ลิน   121,406
15   วอชิงตันดีซี   121,407
16   บอสตัน   122,347
17   ไมอามี่   127,129
18   ซีแอตเทิล   129,245
19   ลอส แอนเจลิส   134,016
20   อัมสเตอร์ดัม   135,690
21   เมลเบิร์น   149,305
22   ออสติน   163,119
23   โตรอนโต   163,636
24   บริสเบน   167,842
25   ชิคาโก   204,988
26   มุมไบ   212,472
27   กรุงเทพมหานคร   256,637
28   เม็กซิโกซิตี้   307,542
29   โบโกตา   354,380
30   กัวลาลัมเปอร์   392,758
 
ที่มา: ผลวิจัยของไนท์แฟรงค์, นิวมาร์ค กรับบ์ ไนท์แฟรงค์, และสถาบันวิจัย ซูมิโตโม มิตซุย ทรัสต์

ดัชนีตึกระฟ้า
สำหรับดัชนีตึกระฟ้าแสดงข้อมูลสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารพาณิชย์ที่มีสูงกว่า 30 ชั้น

อัตราค่าเช่าของตึกระฟ้าในช่วงหกเดือนจนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2016:

•   หลายเมืองในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคมีอัตราการเติบโตของค่าเช่าสูงที่สุดจากการสำรวจ 23 เมืองชั้นนำทั่วโลก
•   ตึกระฟ้าในเซี่ยงไฮ้บันทึกว่ามีการเติบโตของค่าเช่าที่แข็งแกร่งที่สุดในช่วงครึ่งแรกของปี 2016 อยู่ที่ร้อยละ 7.6 ตามติดมาด้วยซิดนีย์ (ร้อยละ 6.5%), ฮ่องกง (ร้อยละ 5.9), และไทเป (ร้อยละ 5.7)
•   สิงคโปร์ถูกจัดลำดับอยู่ในตำแหน่งท้ายสุด โดยมีการลดลงถึงร้อยละ 7 ซึ่งเป็นผลมาจากปริมาณอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้าอย่างเห็นได้ชัด บวกกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจท้องถิ่น
•   ฮ่องกงยังคงเป็นเมืองที่มีค่าเช่าพื้นที่สำนักงานย่านไพร์มแพงที่สุด โดยมีราคาอยู่ที่ US$ 278.50 ต่อตารางฟุต ตามติดมาด้วยนิวยอร์ก (แมนฮัตตัน) ที่มีราคาค่าเช่าอยู่ที่ US$ 158 ต่อตารางฟุต

ดัชนีตึกระฟ้า - %  การเติบโตของค่าเช่าในช่วงหกเดือนถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2016 สำหรับชั้นบนๆ ในตึกระฟ้า

 
ลำดับ   เมืองชั้นนำทั่วโลก   % การเติบโตในช่วง 6 เดือนถึงไตรมาสที่2 ของปี 2016
1   เซี่ยงไฮ้   7.6%
2   ซิดนีย์   6.6%
3   ฮ่องกง   5.9%
4   ไทเป   5.7%
5   โตรอนโต   4.9%
6   มุมไบ   4.7%
7   ปักกิ่ง   3.3%
8   เมลเบิร์น   3.0%
9   ซานฟรานซิสโก   2.7%
10   ลอส แอนเจลิส   2.2%
11   ไมอามี่   2.0%
12   นิวยอร์ก (แมนฮัตตัน)   1.9%
13   เม็กซิโกซิตี้   0.6%
14   โซล   0.2%
15   โตเกียว   0.0%
16   ลอนดอน   0.0%
17   บอสตัน   0.0%
18   ชิคาโก   0.0%
19   ปารีส (ลา เดฟองซ์)   0.0%
20   แฟรงค์เฟิร์ต   0.0%
21   ดูไบ   0.0%
22   มาดริด   0.0%
23   สิงคโปร์   -7.0%
 
ดัชนีตึกระฟ้า - ค่าเช่าสำนักงานย่านไพร์มสำหรับชั้นบนๆในตึกระฟ้า
 
ลำดับ   เมืองชั้นนำทั่วโลก   ค่าเช่า (US$ / ตาราฟุต / ต่อปี)
1   ฮ่องกง   $278.50
2   นิวยอร์ก (แมนฮัตตัน)   $158.00
3   โตเกียว   $149.50
4   ลอนดอน   $114.00
5   ซานฟรานซิสโก   $113.00
6   ซิดนีย์   $90.75
7   บอสตัน   $77.00
8   สิงคโปร์   $72.00
9   เซี่ยงไฮ้   $72.00
10   ปักกิ่ง   $63.00
11   ชิคาโก   $59.00
12   ปารีส (ลา เดฟองซ์)   $56.50
13   มุมไบ   $53.00
14   ไมอามี่   $53.00
15   แฟรงค์เฟิร์ต   $52.50
16   โตรอนโต   $49.00
17   เมลเบิร์น   $47.00
18   ลอส แอนเจลิส   $46.00
19   เม็กซิโกซิตี้   $44.59
20   ดูไบ   $43.50
21   ไทเป   $38.50
22   โซล   $32.50
23   มาดริด   $28.50
 
* ไม่รวมผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนค่าเงินดอลล่าร์สหรัฐฯ ตามอัตราแลกเปลี่ยนของวันที่ 30 มิถุนายน 2016

นายโฮลท์ให้ความคิดเห็นว่า "ช่วงกลางของปี 2016 ตึกระฟ้ากำลังเป็นที่นิยมในเอเชียแปซิฟิก โดยตึกระฟ้าในเมืองชั้นนำ 4 แห่ง ที่มีการเติบโตของค่าเช่าสูงมีที่ตั้งอยู่ในภูมิภาคนี้

"เซี่ยงไฮ้เป็นที่ตั้งของหลากหลายอาคารสูงและตึกระฟ้าที่สูงที่สุดในภูมิภาคอย่าง เซี่ยงไฮ้ทาวเวอร์  ตึกระฟ้าในเซี่ยงไฮ้หลายแห่งเห็นอัตราค่าเช่าเติบโตอย่างแข็งแกร่งที่สุดในช่วงหกเดือนแรกของปี อัตราว่างในเมืองลุ่ยเจียจุ่ย (Lujiazui) ที่มีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มที่จะเห็นการเติบโตของค่าเช่าในช่วงหลายเดือนที่จะมาถึง

"ในแง่ของระดับค่าเช่าจริง ตึกระฟ้าในฮ่องกงยังคงตั้งราคาค่าเช่าที่สูงที่สุดในโลก และด้วยปริมาณความต้องการที่มีมากกว่าอุปทานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เราคาดว่าเมืองนี้จะคงรักษาตำแหน่งค่าเช่าสูงสุดในดัชนี "

Notes to Editors
Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 417 offices, in 58 countries, across six continents. More than 13,000 professionals handle in excess of US$1.4 billion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.