ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯซัพพลายเพิ่มขึ้นขณะที่ราคาปรับตัวสูง

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯซัพพลายเพิ่มขึ้นขณะที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น




ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเผยข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯด้านการเติบโตของอุปทานและราคาในช่วงไตรมาสที่ 4 ปี 2558 โดยมีอุปทานสะสมรวม 386,199 หน่วย แสดงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 จากไตรมาสก่อน อุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในไตรมาสที่ 4 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 14,793 หน่วย ทะยานเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 70 จาก 8,709 หน่วยของจำนวนอุปทานใหม่ที่เปิดตัวในไตรมาสที่ 3 สำหรับอุปทานสะสมรวมปี 2558 มีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2557 ในขณะเดียวกันย่านศูนย์กลางธุรกิจมียอดการเติบโตด้านราคาอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.6 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q) หรือร้อยละ 14.6 เทียบปีต่อปี (Y-o-Y) หรือประมาณ 217,706 บาท ต่อ ตร.ม.

จากรายงานผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า อุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 4 มีจำนวนเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าของจำนวนอุปทานใหม่ในไตรมาสที่ 3 เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่หลายแห่งที่มีจำนวนยูนิตมากถึง 1,000 หน่วย ทำการเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 โดยมีจำนวน 57,941 หน่วย เพิ่มขึ้นเข้าสู่ตลาดในปี 2558 ซึ่งเป็นอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการใหญ่ ได้แก่ ไลฟ์ ปิ่นเกล้า, พลัมคอนโด พาร์ค รังสิต (เฟส 3), พลัมคอนโด เซ็นทรัล สเตชั่น (เฟส 2) และลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 76 ซึ่งหากรวมพื้นที่ทั้งหมดจะคิดเป็นร้อยละ 25 ของอุปทานใหม่ทั้งหมด

กราฟที่ 1

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด

ผลวิจัยยังชี้ให้เห็นความคล้ายคลึงกันกับไตรมาสก่อน อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตชานเมือง(peripheral area) โครงการที่เปิดตัวใหม่ในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ (fringe area) และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ คิดเป็นร้อยละ 21 และร้อยละ 6 ของจำนวนอุปทานรวมในกรุงเทพฯในไตรมาสที่ 4 ปี 2558 ตามลำดับ การลดลงของอุปทานในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีสาเหตุมาจากขาดแคลนที่ดินต่อการพัฒนาโครงการ

แม้จะมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจริเริ่มใช้ตั้งแต่ช่วงต้นของไตรมาสที่ 4 จำนวนหน่วยที่ขายออกมีอัตราลดลงเกือบร้อยละ 50 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส (Q-o-Q) ซึ่งส่งผลให้อัตราครอบครองสะสมลดลงตามเล็กน้อย จากร้อยละ 87.8 ในไตรมาสที่ 3 ไปอยู่ที่ร้อยละ 86.9 ในไตรมาสที่ 4 อุปสงค์ที่ลดลงในไตรมาสนี้สะท้อนให้เห็นความต้องการที่แท้จริงจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าจากเก็งกำไรจากที่เราเคยเห็นในตลาดผ่านๆมา เพราะจำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมที่มีมากเกิน ส่งผลให้นักลงทุนเก็งกำไรที่มีเงินทุนต่ำ ยังไม่กล้าตัดสินใจซื้อ เนื่องจากกลัวว่าจะไม่สามารถขายออกก่อนวันโอนได้ ในขณะเดียวกันการถูกปฏิเสธด้านเงินกู้จากธนาคาร ก็กำลังเป็นปัญหาสำหรับผู้ซื้อหรือผู้ครอบครองระดับล่าง-กลาง เนื่องจากธนาคารมีเกณฑ์การให้กู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่รัดกุมมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงให้กับธนาคารเอง อัตราการปฏิเสธด้านเงินกู้ในปัจจุบันคิดเป็นประมาณร้อยละ 10-15 ต่อโครงการในกลุ่มนี้ จากข้อมูลตามรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย

มร. แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ชี้ให้เห็นว่า พื้นที่ใกล้กับย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น รัชดา พระราม 9 เพชรบุรี พหลโยธิน และลาดพร้าว ซึ่งเข้าถึงพื้นที่ระบบขนส่งมวลชนได้อย่างรวดเร็ว จะยังคงเป็นที่ต้องการอยู่เรื่อยๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชน โครงการบางแห่งที่ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะต้องระมัดระวังเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีซัพพลายอยู่เป็นจำนวนมาก ดังนั้นนักพัฒนาควรจะระมัดระวังในการเลือกสถานที่ตั้งโครงการ ในทางตรงกันข้ามโครงการตามแนวสายสีน้ำเงิน สายสีเขียว และสายสีส้มจะมีการเติบโตดี เนื่องจากจำนวนซัพพลายยังมีอยู่ไม่มากนัก ดังนั้นโครงการคอนโดมิเนียมย่านนี้น่าจะมีอนาคตที่สดใส หากเลือกทำเลที่ตั้ง และกำหนดรูปแบบคอนโดมิเนียมที่เหมาะสมและตรงใจลูกค้า รวมถึงราคาที่เหมาะสมด้วย ส่วนย่านรามคำแหง ซึ่งรถไฟฟ้าสายสีส้มจะวิ่งผ่านนั้นจะเป็นย่านที่ขาดแคลนที่ดินผืนใหญ่ที่เหมาะสมในการสร้างโครงการคอนโดมิเนียม

คุณพจมาน วรกิจโภคาทร ผู้อำนวยการด้านการตลาดและงานขาย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัดกล่าวว่า มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการช่วยกระตุ้นยอดขายให้กับโครงการคอนโดมิเนียมสำเร็จรูปมากกว่าจะช่วยอุปทานที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ อย่างไรก็ตามอสังหาฯด้านที่อยู่อาศัยที่มีราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตของยอดขาย ซึ่งเป็นผลลัพธ์ที่ได้จากมาตรการดังกล่าว

กราฟที่ 2

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด

ในขณะที่พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่เขตชานเมืองมีระดับราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อยอยู่ที่ร้อยละ 0.4 เทียบไตรมาสต่อไตรมาส โดยคิดเป็น 128,649 บาท ต่อ ตร.ม. และ 73,388 บาท ต่อ ตร.ม. ตามลำดับ หากดูข้อมูลแบบปีต่อปีจะเห็นว่าพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 ตามติดมาด้วย พื้นที่เขตรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.5 และพื้นที่เขตชานเมืองเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.8 จากปีก่อน นอกจากนี้นักพัฒนายังหันกลับมาใช้กลยุทธ์การเพิ่มคุณค่าให้กับโครงการของตน โดยการนำวัสดุระดับพรีเมี่ยมมาใช้และการออกแบบดีไซน์ที่ล้ำสมัย ซึ่งแต่งต่างจากกลยุทธ์เดิมที่เน้นย้ำด้านที่ตั้งโครงการและการรับประกันผลตอบแทนการเช่า พื้นที่เขตชานเมืองคาดว่าจะเห็นการเติบโตอย่างช้าๆในด้านราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร เนื่องจากยังมีโครงการเหลือว่างสะสมอยู่ค่อนข้างเยอะ

นางสาวพจมานชี้ให้เห็นว่า สถานที่ตั้งและราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อคอนโดเป็นกลุ่มคนหนุ่มสาววัยทำงานและกลุ่มครอบครัวที่ใช้ชีวิตในเมืองและต้องการคอนโดที่เน้นความสะดวกสบาย ใกล้กับรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก และทางด่วนเป็นปัจจัยหลัก นอกจากนี้การทำตลาดออนไลน์ยังสามารถเพิ่มยอดขายได้ เพราะจำนวนร้อยละ 40-50 ของผู้ซื้อทำการเข้าชมผ่านช่องทางการตลาดออนไลน์ก่อนที่จะไปเยี่ยมชมสถานที่จริงของโครงการ และใช้เวลาประมาณหนึ่งชั่วโมงโดยเฉลี่ยในการตัดสินใจ

กราฟที่ 3:

ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด

ผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยระบุว่า "คาดว่าจะมีโครงการระดับพรีเมี่ยมเกิดขึ้นอีกเป็นจำนวนมากในปีนี้ โดยเฉพาะในบริเวณสุขุมวิทกลาง ในทางตรงกันข้ามแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตชานเมืองจะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ เนื่องจากยังมีห้องเหลือว่างอยู่เป็นจำนวนมาก" นอกจากนี้ในปีนี้จะเป็นปีมีความท้าทายมากสำหรับการพัฒนาโครงการระดับเล็ก-กลางในเขตชานเมือง เพราะผู้ซื้อจะใช้ความระมัดระวังมากในการตัดสินใจซื้อ ในขณะที่พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจเราจะเห็นนักพัฒนาเริ่มนำเสนอโครงการระดับพรีเมี่ยมที่เน้นความแตกต่างด้านรูปแบบหน่วยและดีไซน์ที่ล้ำสมัย เพื่อที่จะพยายามตอบสนองความต้องการกลุ่มผู้ซื้อ HNWIs ที่กำลังมองหาคอนโดมีเนียมแห่งใหม่

Notes to Editors
Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 417 offices, in 58 countries, across six continents. More than 13,000 professionals handle in excess of US$1.4 billion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.