ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาด ตลาดพื้นที่สำนักงานจะขยายตัวไปยังนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทยคาด ตลาดพื้นที่สำนักงานจะขยายตัวไปยังนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากย่านศูนย์กลางธุรกิจมีซัพพลายรองรับไม่เพียงพอ



ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ชี้ให้เห็นการขาดแคลนพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่สังเกตได้ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2558 เนื่องจากจำนวนดีมานด์ที่มีเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งขัดกับจำนวนซัพพลายที่มีอยู่อย่างจำกัด ในขณะเดียวกันอัตราการเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ไนท์แฟรงค์คาดการณ์ว่า ในตลาดสำนักงานจะเกิดภาวะขาดแคลนในช่วง 2 ปีหน้า ซึ่งจะส่งผลให้อัตราค่าเช่าปรับสูงขึ้นตามไป นอกจากนี้ ไนท์แฟรงค์ยังคาดว่าจะมีบริษัทที่ต้องขยายตัวหรือย้ายที่ตั้งไปสู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เนื่องจากจำนวนซัพพลายในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีจำนวนจำกัด

นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า"ผู้เช่ากำลังเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นหลายๆ บริษัทจำต้องใช้กลยุทธ์ควบคุมค่าใช้จ่ายที่จำเป็น เช่น การจัดเวลาทำงานให้ยืดหยุ่นมากขึ้น การจัดพื้นที่โต๊ะทำงานที่เป็นมาตรฐาน และการลดจำนวนโต๊ะทำงาน การแยกพื้นที่ดำเนินงานของบางแผนก หรือแม้แต่กระทั่งย้ายไปยังอีกสำนักงานหนึ่ง"

ตามรายงานวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ในปี 2558 ซัพพลายพื้นที่สำนักงาน มีจำนวนรวม 4,671,593 ตร.ม. ซึ่งเพิ่มขึ้น 96,405 ตร.ม. หรือคิดเป็น 2.1% จากปีก่อน ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมานี้มาจากการแล้วเสร็จของอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ (AIA Sathorn Tower) อาคารเมเจอร์ ทาวเวอร์ (Major Tower) และอาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ (Bhiraj Tower at EmQuartier) อาคารเมเจอร์ ทาวเวอร์และอาคารภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ตั้งอยู่แถบสุขุมวิทโซนใน ส่วนอาคารเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ตั้งอยู่บนถนนสาทร ใกล้สถานีรถไฟฟ้าช่องนนทรี ในปี 2558 53% จากจำนวนซัพพลายทั้งหมดที่มี ตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และ 47% มีที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ

กราฟ 1: อุปทานสำนักงานและอุปทานใหม่ในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2554-2558



ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
หมายเหตุ: ข้อมูลนี้ไม่นับรวมอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมและอาคารสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่า 5,000 ตร.ม.

ในปี 2559 จำนวนซัพพลายพื้นที่สำนักงานคาดว่าจะมีประมาณ  152,960 ตร.ม. รวมจาก 5 โครงการสำนักงาน โดยประมาณ 87% มีที่ตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และมีเพียง 13% ที่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หลังจากปี 2560 คาดว่าพื้นที่สำนักงานใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เช่น บางนา สุขุมวิทโซนนอก รัชดาภิเษก ฯลฯ

ตาราง1: จำนวนซัพพลายพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต



ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด

ด้านดีมานด์ รายงานวิจัยพบว่าพื้นที่เช่ามีจำนวนรวมอยู่ที่ 4,334,324 ตร.ม. แสดงอัตราการเช่าอยู่ที่ 92.8% และเพิ่มขึ้น 1.3% จากปีก่อน การเติบโตสูงสุดในช่วงท้ายปี 2558 พบในสำนักงานเกรด A นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้น 8.2% แบบปีต่อปี อย่างไรก็ตามสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราการเช่าสูงสุดที่  94.3% พร้อมยังเผชิญกับอัตราการเติบโตปีต่อปีที่ลดลงต่ำสุดที่ 0.4% ซึ่งไม่เป็นที่น่าแปลกใจเลย เพราะอัตราการเช่าที่สูงนี้ ทำให้ไม่สามารถเติบโตได้มากนัก โดยรวมแล้ว ตลาดพื้นที่สำนักงานมีอัตราการเติบโตที่ 2% เป็นประจำทุกปี

กราฟ 2: อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2554-2558
 


ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด
หมายเหตุ: ข้อมูลนี้ไม่นับรวมอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมและอาคารสำนักงานที่มีขนาดเล็กกว่า 5,000 ตร.ม.

ในปี 2558 อัตราการดูดซับพื้นที่สำนักงาน อยู่ที่ประมาณ 149,301 ตร.ม. มีจำนวนสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2554 นอกจากนี้ อัตราการดูดทรัพย์มากกว่าอุปทานใหม่ที่มีพื้นที่รวมเพียงแค่ 96,405 ตร.ม. อัตราการดูดทรัพย์ของพื้นที่สำนักงานได้เพิ่มสูงขึ้นเป็นประจำทุกปีตั้งแต่ปี 2554  ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เนื่องด้วยจำนวนที่จำกัดของจำนวนซัพพลายพื้นที่สำนักงานในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เราคาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงด้านการดูดซับพื้นที่สำนักงานจากในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ไปสู่พื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เพราะในหลายๆ พื้นที่เหล่านี้ได้รับความสะดวกจากระบบขนส่งมวลชน ทำให้การเดินทางไปสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นไปได้ง่าย นอกจากนี้ หากดูจากอัตราการดูดซับและอุปทานใหม่ เราสามารถมองเห็นปัญหาการขาดแคลนด้านซัพพลายในช่วง 2 ปีข้างหน้า ตามข้อมูลผลวิจัยของบริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

ในปี 2558 อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A ทั้งในและนอกพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ แสดงอัตราการเติบโตจากปีก่อนสูงถึงประมาณ 9% -10%  สำหรับสำนักงานเกรด A อัตราค่าเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจสูงสุดอยู่ที่ 937 บาท ต่อ ตร.ม. ในขณะที่ อัตราค่าเช่านอกเขตศูนย์กลางธุรกิจสูงสุดอยู่ที่ 723 บาท ต่อ ตร.ม. ส่วนอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของสำนักงานเกรด B ทั้งในและนอกพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราลดลง และมีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยตั้งแต่ปี 2554 โดยมีการเพิ่มขึ้น 5.3% ของอัตราค่าเช่าในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และ 4.0 %นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ การสำรวจราคาตั้งให้เช่าบนหลายๆ ถนนสายหลัก พื้นที่ที่มีราคาให้เช่าสูงที่สุดอยู่ในย่านเพลินจิตและถนนสุขุมวิทซอยต้นๆ เราคาดว่าแนวโน้มของอัตราค่าเช่าจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากอัตราดูดซับยังมีสูงขึ้นมากกว่าอุปทานใหม่

กราฟ 4: ราคาตั้งให้เช่าของสำนักงานบนหลสยๆ ถนนสายหลักในกรุงเทพฯ ต่อตารางเมตร ช่วงปี 2554-2558



ที่มา: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด

ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยเชื่อมั่นว่า อัตราเติบโตที่ชะลอตัวลงตามภาพรวมทางเศรษฐกิจไทยยังไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าพื้นที่สำนักงาน ส่วนใหญ่เนื่องมาจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของภาคธุรกิจไอที (IT) ที่บริษัทย่อยของบริษัทผู้ทำธุรกิจ e-commerce รายใหญ่ได้ทำการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ในหลายๆ อาคาร เช่น อาคารเอไอเอ แคปปิตอล เซ็นเตอร์ (AIA Capital Center) และ อาคารไซเบอร์เวิลด์ ทาวเวอร์(Cyber  World Tower) มีที่ตั้งบนถนนรัชดาภิเษก และอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ (Empire Tower) มีที่ตั้งบนถนนสาทร การเติบโตในภาคธุรกิจนี้ยังได้สร้างเทรนด์ใหม่แก่ธุรกิจขนาดเล็กที่พึ่งเริ่มต้น โดยทำการย้ายออกจากอาคารห้องแถวไปในอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ เพื่อเพิ่มประโยชน์ด้านการสร้างภาพลักษณ์ขององค์กรและสะดวกต่อการเข้าถึงได้โดยสถานีขนส่งมวลชน

Notes to Editors
Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 417 offices, in 58 countries, across six continents. More than 13,000 professionals handle in excess of US$1.4 billion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.