เน็กซัสชี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 59 ยังคงโตต่อเนื่อง

เน็กซัสชี้แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 59  ยังคงโตต่อเนื่อง



นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด

เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง เผย ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเติบโตในอัตราที่คงที่ อุปทานใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียม น่าจะเพิ่มอีก 50,000 หน่วย ราคาปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 7% โดยราคาคอนโดในเมืองจะเห็นอัตราการปรับขึ้นของราคาที่สูงกว่า ตลาดรอบนอก หรือสินค้าประเภทซิตี้ คอนโด

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร
อุปทาน
ปี 2558 กรุงเทพมหานครมีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ทั้งสิ้น  53,500 หน่วย ใน 111 โครงการ  ซึ่งทำให้ตลาดมีจำนวนคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ถึง 447,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 13% จากปี 2557  อัตราการเติบโตของซัพพลายของคอนโดมิเนียมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 22% ต่อปี  โดยในช่วง 2 ปีหลังอัตราการเติบโตลดลงบ้าง แต่ทั้งนี้ก็เป็นสัญญานที่ดีในการปรับตัวของตลาดให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวม สำหรับทำเลที่มีซัพพลายเพิ่มขึ้นมากที่สุด 3 อันดับแรกในปีที่ผ่านมาคือ  1. พระโขนง สวนหลวง 2. ติวานนท์ รัตนาธิเบศร์ และ 3. เพชรเกษม ธนบุรี ทั้งสามโซนเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้งสิ้น

อุปสงค์
สำหรับความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในช่วงปีที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในตลาดมียอดขายใหม่ 54,000 หน่วย มียอดขายรวมของคอนโดมิเนียมสะสมอยู่ที่ 393,000 หน่วย ยอดขายรวมของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็น 89% โดยยอดขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในตลาดที่เปิดใหม่ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 59% 
 
ราคา
ราคาคอนโดมิเนียมยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปรับตัวสูงขึ้นถึง 10% จาก 96,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นเป็น 106,000 บาทต่อตารางเมตรในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียมกลางเมือง ทั้งนี้สาเหตุหลักเนื่องมาจาก ราคาต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นกับ ความ พรีเมียมของตัวสินค้าเองด้วย สำหรับโครงการที่เปิดใหม่ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟาทั้งสามโซนไม่ว่าจะเป็น พระโขนง สวนหลวง, ติวานนท์ รัตนาธิเบศร์ และ เพชรเกษม ธนบุรี  โดยทั้งสามโซนนี่ราคาขายเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 68,000-76,000 บาทต่อตารางเมตร
 
แนวโน้มตลาดคอนโดปี 2559
ตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ และ ลักชัวรี่ คอนโดมิเนียม คาดการว่าจะมีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ในตลาดซูเปอร์ ลักชัวรี่ มากกว่า 500 หน่วย โดยผู้พัฒนาโครงการเหลานี้ ส่วนใหญ่จะเป็น ดีเวลลอปเปอร์ขนาดใหญ่ ที่มีความน่าเชื่อถีอในระดับประเทศหรือนานาชาติ เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องเชื่อมั่นทั้งแบรนด์และภาพลักษณ์ของโครงการและเจ้าของโครงการด้วย ทั้งนี้ ความต้องการสินค้าในตลาดนี้นอกจากจะเป็นคนไทยแล้ว ยังรวมไปถึงตลาดต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น ชาวเอเชีย ตะวันออกกลาง และ ยุโรป ด้วย  สำหรับราคาคอนโดมิเนียมในระดับนี้ เริ่มต้นอยู่ที่ 250,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร และอาจสูงไปถึง 500,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาห้องส่วนใหญ่เริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ สำหรับตลาดนี้ราคาคอนโดมิเนียมอยู่ระหว่าง 150,000-250,000 บาทต่อตารางเมตร ทำเลจะอยู่ติดรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะเป็นดีเวลลอปเปอร์ขนาดกลางถึงใหญ่ ที่สามารถซื้อที่ดินในราคาสูงและมีโอกาสในการหาที่ดินแปลงสวยๆได้ ราคาคอนโดในตลาดนี้ส่วนใหญ่จะอยู่ระหว่าง 5-12 ล้านบาท ขนาดห้อง 1-2 ห้องนอนเป็นหลัก ขนาดห้อง 30-60 ตารางเมตร  ในช่วงปีที่ผ่านมาบางโครงการในกลุ่มนี้ที่มียอดขายดีมากช่วง presale ขณะที่บางโครงการสามารถขายได้ 30-50% มีปัจจัยหลายอย่างที่น่าสนใจในตลาดนี้ โดย ระยะยาว เมื่อโครงการสร้างเสร็จ affordable เป็นปัจจัยหลักที่จะต้องดูว่า ดีมานด์แท้ ในระดับนี้มีจริงหรือไม่ การซื้อห้องชุดเหล่านี้ไว้เก็งกำไร ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าจะมี ดีมานด์ มารองรับได้มากน้อยแค่ไหน อย่างไร

ตลาดซิตี้ คอนโดมิเนียม แบ่งได้เป็นหลายกลุ่ม กลุ่มที่  1 ราคา  2.5-5 ล้านบาท (80,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร) กลุ่มที่  2 ราคาต่อหน่วย 1-2.5 ล้านบาท (50,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร) ผู้ซื้อในตลาดนี้จะเป็นคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย การขยายครอบครัวและเป็นบ้านหลังแรก เป็นหลัก มีผู้ซื้อบางส่วนเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการมีบ้านหลังที่สองเพื่ออยู่ชั่วคราวและเก็บไว้ลงทุน สินค้าในกลุ่มนี้ ทำเลที่ตั้งที่สะดวกและ ระดับราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจซื้อ ปัจจัยต่อมาเป็นเรื่องของความคุ้มค่าของการใช้พื้นที่  ในกลุ่มนี้ผู้พัฒนาโครงการอาจเป็นกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยมากกว่ากลุ่มอื่นๆ ทั้งนี้เนื่องจาก แบรนด์ไม่มีความสำคัญเท่ากลุ่มอื่น และผู้ประกอบการรายย่อย อาจมีโอกาสเรื่องต้นทุนที่ต่ำกว่า สำหรับความต้องการคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในอัตราที่คงที่ ทั้งนี้ปัจจัยหลักที่จะมีผลต่อการเติบโดคือราคาสินค้าที่จะต้องไม่สูงเกินกว่าความสามารถในการซื้อ

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพปี 2559
 
ทำเลคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ ในกรุงเทพมหานคร ยังคงเป็นทำเลซูเปอร์ไพร์ม เช่น หลังสวน เพลินจิต ศาลาแดง พร้อมพงษ์ และ ทองหล่อ ทำเลริมแม่น้ำยังก็เริ่มเป็นที่จับตาสำหรับนักลงทุนหลายกลุ่มในช่วงนี้ ทั้งระดับ ลักชัวรี่ และ ซิตี้ คอนโด  ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็นสายสีเขียว สีเหลือง สีส้ม และ สีม่วง ก็น่าจับตามอง  อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินเป็นปัจจัยหลักที่จะทำให้ ที่จะกระทบผู้ประกอบการในการผลิตสินค้าที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในระดับกลางที่มองหาซิตี้คอนโด เป็นอย่างมาก 

ตลาดบ้านในกรุงเทพมหานคร: ตลาดบ้านระดับหรูในกรุงเทพชั้นใน

จากกระแสที่มีผู้พัฒนาโครงการรายกลางและรายเล็กหันมาให้ความสนใจพัฒนาโครงการบ้านระดับสูงกลางเมืองมากขึ้นนั้น ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอีก 3 โครงการในทำเลสุขุมวิทและพระราม 9 และยังคงมีโครงการใหม่ เตรียมที่จะเปิดตัวอีก 3-4 โครงการในช่วงปีนี้ ถึงแม้จำนวนหน่วยของโครงการเหล่านี้อาจไม่ได้มากนัก แต่ก็เป็นตลาดที่น่าสนใจเพราะเป็นสินค้าทดแทนของคอนโดมิเนียมในระดับลักชัวรี่ น่าจะได้เห็นบ้านระดับราคาเกิน 100 ล้านบาทมาลองตลาดกลางเมืองในอีกไม่นาน

การปรับตัวของผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการพัฒนาโรรงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง มีการเข้าซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางจากธุรกิจหลักอื่นๆ เพื่อเข้ามาดำเนินธุรกิจนี้ การลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยยังเป็น portfolio หลักของผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตามหลายเจ้า ได้ปรับกลยุทธ์ตัวเองไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวมากขึ้น เช่นโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หรือลงทุนในต่างประเทศ