ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงกลางปี 2558

ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เผยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในช่วงกลางปี 2558



นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในไตรมาสที่สองของปี 2558 ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่มีความกังวลเรื่องผลกระทบที่ไหลบ่ามาจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซัพพลายจากพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกครองตลาดด้วยอัตราการเปิดตัวใหม่คิดเป็น 73% ของซัพพลายทั้งหมด เป็นเพราะความขาดแคลนที่ดินและมูลค่าที่ดินเป็นอุปสรรคที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการ ดีมานด์จากผู้ซื้อที่ร่ำรวยยังคงแข็งแกร่ง เพราะคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ที่มีราคาขายเฉลี่ย 150,000 บาท ต่อตารางเมตรจากผู้พัฒนาโครงการที่มีชื่อเสียงในทำเลไพรม์สามารถขายได้อย่างรวดเร็วส่วนที่เติบโตช้าที่สุด คือ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางที่มีทำเลที่ตั้งห่างไกลจากระบบขนส่งมวลชน กล่าวโดยสรุปคือ ราคายังเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในตลาดระดับไพร์มและซุปเปอร์ไพร์ม

ซัพพลายคอนโดมิเนียมในช่วงท้ายไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 เท่ากับ 362,697 ยูนิต เพิ่มขึ้น 4.2% จากไตรมาสที่แล้วและเพิ่มขึ้น 23.9% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และจนถึงตอนนี้มีซัพพลายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 34,439 ยูนิตจาก 71 โครงการ ซึ่ง 20,780 ยูนิตจาก 37 โครงการจะเปิดตัวในไตรมาสที่ 2 ของปี 2558

โครงการเปิดตัวใหม่ (New Launch) ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก ซึ่งคิดเป็น 73% ของ ซัพพลายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ปี 2558 ตามมาด้วยพื้นที่เขตชานเมืองและเขตเมืองคิดเป็น 21% และ 6% ตามลำดับ ของโครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 มีเพียงประมาณ 1,242 ยูนิตเท่านั้นที่เปิดตัวใหม่ในเขตเมือง เพราะขาดแคลนที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่และที่ดินมีราคาสูง ซึ่งเป็นปัญหาสูงสุดในตอนนี้ ดังนั้น โครงการเปิดตัวใหม่ในเขตเมืองส่วนใหญ่จึงเป็นโครงการเกรดเอและโครงการในระดับที่เหนือขึ้นไปเพื่อแสดงให้เห็นในราคาซึ่งเป็นปัจจัยของค่าที่ดินราคาสูง

คุณริษิณี ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า แนวโน้มที่คล้ายกันอาจพบได้ในพื้นที่เขตชานเมืองซึ่งบรรดาโครงการพัฒนาใหม่ที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนกำลังเริ่มเปลี่ยนกลุ่มไปสู่ตลาดระดับกลาง-สูงเพื่อแสดงให้เห็นว่าที่ดินมีราคาสูงขึ้น ซึ่งนอกจากโครงการทั้งหมด 7 โครงการที่เปิดตัวในเขตนี้ 5 โครงการเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเกรด เอ ในแง่ของยูนิต 77% ของยูนิตทั้งหมดในเขตนี้เป็นคอนโดมิเนียมเกรด เอ 

โครงการคอนโดมิเนียมระดับที่ใหญ่ขึ้นส่วนใหญ่ถูกสร้างในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก บางโครงการในเขตที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต เช่น โครงการ แอสไปร์ เอราวัณซึ่งมีจำนวนยูนิต 1,576 ยูนิต อยู่ห่างจากสถานีพิพิธภัณฑ์ช้างเอราวัณเพียง 50 เมตร มีกำหนดเปิดตัวในปี 2563 และโครงการ ลุมพินี มิกซ์ เทพารักษ์ – ศรีนครินทร์ซึ่งมีจำนวนยูนิต  2,041 ยูนิต ตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลืองในอนาคต

ในภาพรวม อัตราขายเพิ่มขึ้นจากช่วงปลายปี 2557 จากเพียง 84% เป็น 85.3% ในช่วงไตรมาสที่สองของปีนี้ โดยมีจำนวนคอนโดประมาณ 309,388 ยูนิต จาก 362,697 ยูนิตที่ขายได้ในกลางปีนี้ มีคอนโดประมาณ 53,309 ยูนิตที่พร้อมขาย โดยที่ประมาณ 38,163 ยูนิตเป็นยูนิตพร้อมขายที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก ในขณะที่ยูนิตพร้อมขายในเขตชานเมืองเท่ากับ 9,978 ยูนิตและยูนิตพร้อมขายในเขตเมืองมีเพียง 5,168 ยูนิตเท่านั้น

ราคาโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ค่อยๆ ขยับราคาสูงขึ้นทั่วทั้งกรุงเทพฯ แต่เป็นช่วงราคาที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับทำเล ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ  (CBD) ราคาเพิ่มสูงขึ้นในอัตราที่เร็วกว่ามากเพราะความขาดแคลนที่ดินและการไหลทะลักของโครงการระดับซุปเปอร์ไพร์มที่เปิดตัวในราคาสูงกว่า 250,000 บาท ต่อตารางเมตร  โครงการที่ตามมา ได้แก่ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ นิมิต หลังสวน เทลา ทองหล่อ และ คิว สุขุมวิท ราคาขายเฉลี่ยในเขตนี้อยู่ที่ 212,588 บาท ต่อตารางเมตรในไตรมาสที่ 2 ปี 2558 เพิ่มขึ้นคิดเป็น 18.5% จากราคาในไตรมาสที่ 2 ปี 2557

ในทำนองเดียวกัน พื้นที่เขตชานเมืองมองเห็นราคาที่สูงขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา ไตรมาสที่ 2 ของปี 2558 ราคาขายเฉลี่ยในเขตนี้อยู่ที่ 127,578 บาท ต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นคิดเป็น 15.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน  ค่าที่ดินที่ใกล้ถนนสายหลักและขนานไปกับเส้นทางรถไฟฟ้า MRT เป็นปัจจัยหลักของการขึ้นราคา ซึ่งเห็นได้ชัดเจนโดยเฉพาะถนนรัชดาภิเษก ที่ตั้งแห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและโครงการพัฒนาทางพาณิชย์ขนาดใหญ่หลายโครงการ รวมทั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพระรามเก้า และอาคารซุปเปอร์ ทาวเวอร์ อาคารที่สูงที่สุดแห่งใหม่ของประเทศไทย

คุณริษิณี คาดการณ์ว่าการชะลอตัวในดีมานด์คอนโดมิเนียมกรุงเทพจะยังมีให้เห็นในพื้นที่เฉพาะ ตลาดคอนโดมิเนียมในเขตเมืองและเขตชานเมืองมีความเป็นไปได้ที่จะเติบโตขึ้นได้อีก พื้นที่ที่น่าเป็นห่วงอยู่ในกรุงเทพรอบนอก ที่โครงการเปิดตัวใหม่เร็วๆ นี้มีราคาสูงเกินไป ด้วยราคาที่เท่ากับยูนิตที่เทียบกันได้ในเขตชานเมือง ซึ่งเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนและศูนย์กลางธุรกิจได้สะดวกยิ่งขึ้น การขาดแคลนที่ดินในเขตเมืองและเขตชานเมืองระดับไพรม์จะบีบให้ราคาสูงขึ้น โครงการพัฒนาในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่ในที่ดินชุดสุดท้ายจะเป็นโครงการระดับซุปเปอร์ไพร์มและผู้พัฒนาโครงการมักปล่อยขายยูนิตในมืออย่างช้าๆ เพื่อผลประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าหรือเพื่อนขายยูนิตระดับซุปเปอร์ไพร์มบนโครงสร้างแบบเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบเช่าซื้อในที่ดินระดับไพรม์ของรัฐ

Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 370 offices, in 55 countries, across six continents. More than 12,000 professionals handle in excess of US$1 trillion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.