บทบทวิเคราะห์ เรื่อง “มองทิศทางอสังหาฯ… หลังวิกฤติการเมืองคลายตัว”

มองทิศทางอสังหาฯ… หลังวิกฤติการเมืองคลายตัว

      ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ดูเหมือนว่าผู้ประกอบการยังคงต้องเหนื่อยอีกระลอกในช่วงที่เหลือของปีนี้ จากแรงกระเพื่อมอย่างรุนแรง หลังเหตุการณ์จราจลทางการเมือง จนกลบสัญญาณขาขึ้นในช่วงต้นปี

      จากเครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสแรกปี 53 ที่มีการเร่งเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากหลังเศรษฐกิจมีสัญญาณฟื้นตัว ระดับความเชื่อมั่นทั้งของผู้บริโภคและผู้ประกอบการยังคงอยู่ในระดับสูง อีกทั้งเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการยังได้รับประโยชน์จากมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งเดิมจะสิ้นสุดมาตรการฯ ภายในเดือน มี.ค.53 ยังเป็นเหมือนน้ำเลี้ยงให้ธุรกิจนี้กระเตื้องขึ้นมาในช่วงไตรมาสแรกของปี โดยจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่สะสมในไตรมาสแรกเพิ่มขึ้นถึง 75.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน นำโดยกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท ที่เปิดตัวทุกเดือน ในสัดส่วนถึง 1 ใน 4 ของหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมด ทั้งนี้โครงการใหม่ที่มีการเปิดตัวในช่วงต้นปีส่วนใหญ่จะยังคงเน้นกลุ่มเป้าหมายระดับปานกลาง-ล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในสัดส่วนถึ ง 76.2% ของหน่วยเปิดขายทั้งหมด ซึ่งเป็นจังหวะที่โครงการขนาดกลางและเล็กเริ่มออกมามากขึ้น และส่วนใหญ่เป็นโครงการย่านชานเมือง แหล่งงานสำคัญ และพื้นที่ที่มีระบบโครงข่ายการคมนาคมสะดวกรองรับการขยายตัวของเมือง อาทิ ย่านสรงประภา รามอินทรา สุขุมวิทตอนปลาย และรังสิต-นครนายก ซึ่งราคาขายเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท/หน่วย เทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนที่ 2.9 ล้านบาท/หน่วย โดยราคาเฉลี่ยที่ปรับตัวลงส่วนใหญ่เป็นส่วนของคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ ที่เน้นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อน้อยลง

      หลังจากปัญหาการเมืองเริ่มตึงเครียดมากขึ้นนับจากเดือนเมษายน ได้ก่อให้เกิดผลเชิงลบในด้านจิตวิทยาที่บั่นทอนความมั่นใจทำให้ผู้ประกอบการต้องชะลอการเปิดตัวโครงการออกไปหลังจากเปิดตัวในอัตราเร่งกว่า 2 หมื่นยูนิตในไตรมาสแรก โดยพบว่า จำนวนหน่วยเปิดใหม่เดือน เม.ย.53 ลดลง 26% เทียบกับ เม.ย.52 โดยเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยแนวสูงถึง 70.7% และที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 16.7%

      ปัจจุบันแม้เหตุการณ์ความวุ่นวายทางการเมืองจะเริ่มคลายตัวลง หรือผ่านพ้นจุดต่ำสุดแล้วจากการสลายการชุมนุมทางการเมือง แต่ระลอกของความกังวลต่อเหตุการณ์ความไม่สงบก็ยังคงครุกรุ่น และยังส่งผลบั่นทอนกำลังซื้อในวงกว้าง แนวโน้มในช่วงต่อไป ฝ่ายวิจัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา คาดว่าผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3/53-ไตรมาส 4/53 จะซบเซาอยู่ โดยผู้ประกอบการยังมีแนวโน้มจะชะลอการลงทุนโครงการใหม่ หรือหากจะขยายการลงทุนก็เป็นไปอย่างระมัดระวัง เนื่องจากในระยะที่ยังมีความกังวลต่อความเสี่ยงที่ปัญหาจะปะทุขึ้นอีก ท่ามกลางภาวะที่ผู้บริโภคก็ยังไม่มั่นใจที่จะใช้จ่ายเงินจำนวนมากหรือก่อภาระหนี้สินระยะยาว ทำให้อาจชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ทั้งนี้ หากไม่มีความรุนแรงทางการเมืองเกิดขึ้นอีก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง

ในช่วงท้ายปี 53 แต่ก็จะได้เห็นภาวะการแข่งขันที่สูงมากขึ้น เนื่องจากอุปทานส่วนเกินของที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่จำนวนมาก (ณ สิ้นปี 52 มีอุปทานที่อยู่อาศัยแนวสูงคงค้างในตลาด 28,000 ยูนิต และแนวราบ 70,000 ยูนิต) ซึ่งก็ยังคงเป็นปัจจัยฉุดผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการในปี 53 ให้ขยายตัวในระดับต่ำ

      หากมองทิศทางของธุรกิจโดยเปรียบเทียบพื้นที่ในเขต กทม. กับปริมณฑลหลังผ่านพ้นช่วงซบเซาในปี 53 ไปแล้ว การขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน กทม.ยังมีข้อจำกัดด้านเนื้อที่ในการรองรับโครงการใหม่ๆ แม้แต่คอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม สำหรับทำเลย่านธุรกิจใน กทม.ที่อยู่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางที่สามารถรองรับโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เพิ่มขึ้นได้แก่ ย่านรัชดาฯ ลาดพร้าว ธนบุรี สุขสวัสดิ์ เป็นต้น ส่วนพื้นที่ชั้นในที่อาจมีโครงการใหม่ขึ้นได้ จะเป็นตามแนวรถไฟฟ้า 2 สายปัจจุบัน อาทิ ย่านสุขุมวิท ปทุมวัน และพหลโยธิน ซึ่งจะเน้นตลาดบนหรือลูกค้าต่างชาติเป็นส่วนใหญ่ ขณะที่เขตรอบนอกและปริมณฑลยังมีโอกาสขยายตัวดีในอนาคต โดยทำเลทองจะเป็นพื้นที่ในส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าไปสู่ชานเมือง ได้แก่ นนทบุรี (สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่) และสมุทรปราการ (สายสีเขียว อ่อนนุช-แบริ่ง) ที่ปัจจุบันเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามามากขึ้น แต่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการของรายใหญ่ที่มีแบรนด์เนม ได้แก่ กลุ่มพฤกษา ศุภาลัย L.P.N. มั่นคงเคหะการ ธนายง เป็นต้น ซึ่งจะจูงใจลูกค้าตลาดกลางขึ้นไป ต่อเนื่องจากโครงการคอนโดฯ ของบ้านเอื้ออาทรที่เน้นตลาดล่าง ส่วนผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กที่มีความพร้อมด้านเงินทุนส่วนใหญ่ยังคงเน้นตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบไปก่อน แต่จะรอจังหวะการเข้ามาแข่งในตลาดคอนโนมิเนียมเต็มตัวมากขึ้นหลังจากที่ตลาดนี้เริ่มขยายตัวชัดเจนในปริมณฑล

RESEARCH DEPARTMENT BANK OF AYUDHYA PUBLIC COMPANY LIMITED   

REAL-ESTATE OUTLOOK AFTER POLITICAL CRISIS EASES

For the rest of 2010, an uphill struggle is looming for the Thai real-estate business in the wake of the severe jolt caused by political protests and riots, effectively dampening the positive sentiments early on this year.

In the first quarter of the year, real-estate indicators were distinctly healthy, with many project launches to capitalize on the recovering economy while consumers’ and entrepreneurs’ confidence remained buoyant.  In addition, entrepreneurs were benefiting from the government’s sector-specific tax reduction measures, which would have ended in March 2010.  This measure somewhat nurtured the sector during the first quarter, when the tally of new residences rose by 75.8% over the corresponding period of 2009, led by the Pruksa Real Estate Group, which launched new projects every month and accounted for one-quarter of newly launched units.  About 76.2% of the new projects launched early on this year focused on medium-income and low-income target groups, each paying up to THB 3 million.  Note that this period saw medium-sized and small projects crowding the market.  Most of these were suburban projects located near key workplaces and areas with communication network access sustaining urban expansion, including Song Prapha, Ram Indra, outer Sukhumvit, and Rangsit-Nakhon Nayok areas.  The average sales prices dropped to THB 2.2 million/unit from THB 2.9 million/unit in the last quarter of 2009.  The receding prices were accounted for by new condominium projects focusing on those with less purchasing power.

With heightened political tension emerging in April, however, negative psychological impacts undermined entrepreneurs’ confidence so much that they delayed several project launches.  Compared with the blossoming 20,000 or so units of the first quarter, April 2010 saw a 26% drop from April 2009.  A sharp 70.7% drop represented vertical residences, against a 16.7% drop for horizontal residences.

While the political tension has begun to ease or passed the trough, worries about the unrest lingers, widely undermining people’s purchasing power.  As for the outlook, the Research Department, Bank of Ayudhya, foresees more doldrums for the real-estate sector’s business performance for the third and fourth quarters of the year.  Entrepreneurs are bound to still remain hesitant about new investments or will be expanding cautiously due to the lingering concerns about the unrest; meanwhile, consumers lack enough confidence to spend considerable sums of money or incur long-term debts, which could delay their decisions to buy residences.  Suppose no political violence erupts, the real-estate market is likely to recover at the end of 2010, but be prepared to see intense competition due to a huge surplus of residence supply.  As of year-end 2009, 28,000 vertical-residence units and 70,000 horizontal-residence units were overhanging in the market, which would continue to hamper growth in entrepreneurs’ business performance in 2010.

As for the business outlook of Bangkok and perimeter areas in the wake of the doldrums of 2010, new real-estate expansion in Bangkok is cramped, even for condominiums.  However, Bangkok business locations around medium zones that qualify for new condominiums include Ratchadaphisek, Lat Phrao, Thonburi, and Suksawat.  Inner zones that could accommodate new projects tend to be along the two current electric-train routes, including Sukhumvit, Pathumwan, and Phahon Yothin, although targeting upper-market customers or foreigners.  On the other hand, outer zones and the perimeter are still fairly good prospects,

with prime locations being near the planned extensions of outbound electric-train routes, namely Nonthaburi (Purple Line, Bang Sue – Bang Yai) and Samut Prakan (Green Line, On Nuch – Bearing), where condominium projects are cropping up.  Note that these projects belong to major operators, including Pruksa, Supalai, L.P.N., Mankong Khehakarn, and Tanayong.  These eye customers of the medium market upward, taking up from where the Ban Uea Athon condominium project – which focuses on lower-market customers – leaves off.  Medium-sized and small entrepreneurs equipped with capital will, in the meantime, still be focusing on the horizontal-residence market while keeping a keen eye on competition in the condominium market, ready to come in and join the foray immediately with a clear indication of market blooming in perimeter areas.